성남시, 상업지역 주상복합 주거 비율 80%까지 용적률 기준 완화

무엇이 바뀌었나 — 용적률 기준 변경 내용

성남시는 2026년 9월 29일, 일반상업지역 내 주상복합건축물에 적용되는 주거 비율과 용적률 기준을 개정한다고 공식 발표했다. 용적률(容積率)이란 대지 면적 대비 건물 전체 연면적의 비율로, 수치가 높을수록 더 많은 건축 면적을 확보할 수 있다.

기존 기준에서는 일반상업지역 내 재개발사업의 경우 주거용 연면적 비율이 60%일 때에만 용적률 500% 이하를 적용할 수 있었다. 즉, 주거 비율이 60%를 초과하면 용적률 인센티브를 온전히 받지 못하는 구조였다. 이번 개정으로 주거용 연면적 비율이 80%에 달하더라도 최대 500%의 용적률을 적용받을 수 있게 된다. 주거 비율 허용 상한이 20%포인트 확대된 셈이다.

정비사업이 아닌 일반 건축사업의 경우에도 기준이 완화됐다. 주거용 연면적 비율 80% 조건에서 용적률을 최대 450%까지 적용할 수 있도록 개정됐으며, 이는 재개발 외 일반 주상복합 신축 사업에도 적용된다.

배경 — 주거 수요 변화와 상가 공실 문제

성남시는 이번 조치의 배경으로 변화한 주거 수요와 상업지역 내 상가 공실 증가를 공식적으로 밝혔다. 도시 여건이 바뀌면서 상업지역 내 비주거 용도(상가·업무시설 등)에 대한 수요가 줄어들었고, 이에 따라 공실 문제가 심화됐다는 것이 시의 설명이다. 기존 도시계획 기준이 이러한 현실 변화를 충분히 반영하지 못했다는 판단이 이번 개정의 출발점이다.

신상진 성남시장은 변화한 주거 수요와 상업지역의 공실 문제를 도시계획에 적극 반영해 원도심 재개발의 사업성을 높이겠다는 방침을 밝혔다. 시는 이번 기준 개정이 원도심 상업지역의 재개발 사업성 개선과 함께 주택 공급 확대, 상가 공실 해소라는 세 가지 효과를 동시에 가져올 것이라는 입장을 공식 발표를 통해 전달했다.

영향 — 중2구역 재개발 등 적용 사업장

이번 완화 조치의 직접적인 영향권에는 일반상업지역에서 추진 중인 중2구역 재개발사업이 포함된다. 중2구역은 성남 원도심 상업지역 내에 위치한 정비사업 구역으로, 기존 주거 비율 상한으로 인해 사업성 확보에 제약이 있었던 곳이다. 이번 용적률 기준 완화로 해당 구역의 사업 추진에 탄력이 붙을 것이라고 시는 밝혔다.

시는 이번 개정이 중2구역에 그치지 않고 일반상업지역에서 재개발을 추진 중인 사업장 전반에 적용되며, 주택 공급 물량 확대에도 기여할 것이라는 입장을 공식적으로 표명했다. 상가 공실 해소 측면에서도 주거 기능 강화를 통해 상업지역 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 시는 보고 있다.

남은 쟁점 — 추후 확인 필요 사항

한 매체에 따르면, 시는 이번 기준 완화 이후 도시계획 여건 변화에 따른 추가 제도 개선 여부를 검토 중인 것으로 전해졌다. 이번 개정의 구체적인 시행 일정 및 세부 적용 절차에 대해서는 현재까지 공식 발표가 이뤄지지 않았다.