용적률
유사어: 용적율
대지면적에 대한 건축물 지상층 연면적의 비율로, 얼마나 높고 많이 지을 수 있는지를 정한다.
용적률은 대지면적 대비 건축물 각 층 바닥면적 합계(연면적)의 비율이다. 지하층, 지상층의 부속 주차용 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역, 경사지붕 아래 대피공간 등 일부 면적은 용적률 산정에서 빠진다. 주민공동시설은 빠지는 면적이 아니라, 사업계획승인을 받는 공동주택 등에서 그 면적만큼 용적률을 더해 주도록 건축조례로 완화할 수 있는 대상이다. 같은 땅에 몇 층·몇 세대를 지을 수 있는지를 결정하는 핵심 숫자다.
용적률 = 지상층 연면적 ÷ 대지면적 × 100
법정 상한은 국토계획법 시행령이 용도지역별 범위로 정하고, 실제 적용 한도는 시·군 조례와 지구단위계획·정비계획으로 정해진다. 재건축에서는 기존 용적률과 새로 허용될 용적률의 차이가 늘어나는 세대수, 곧 일반분양 물량과 사업성을 좌우한다. 기부채납, 임대주택 건설 등으로 법적 상한까지 완화받을 수 있다.
예시
대지 1만㎡에 지상 연면적 2만5천㎡ 아파트가 있으면 용적률은 250%다. 기존 용적률 180%인 단지가 280%를 허용받으면 연면적이 1.5배 이상 늘어 일반분양 여력이 생긴다.
알아두면 좋은 점
- 같은 제2종 일반주거지역이라도 지자체 조례에 따라 적용 상한이 다르다.
- 기존 용적률이 낮은 저층 단지일수록 재건축 사업성이 좋다.
- 종 상향(용도지역 변경)은 용적률을 크게 올리는 대신 공공기여 요구가 커진다.
관련 법령
- 건축법 제56조(건축물의 용적률)
- 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법), 제6조(적용의 완화)
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조(용도지역에서의 용적률)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
대지면적에 대한 건축면적(건물을 위에서 본 수평투영면적)의 비율로, 땅을 얼마나 덮어 지을지 정한다.
개발사업 시행자가 도로·공원·공공시설 부지 등을 국가나 지자체에 무상으로 내놓는 것이다.
정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 공동주택 단지 등을 허물고 새로 짓는 정비사업이다.
공동주택 단지 전체 토지 가운데 한 세대 소유자에게 배분된 토지 면적 몫이다.
조합원의 종전자산과 새로 지을 자산의 배분, 분양가·분담금·청산 방법을 정해 행정청 인가를 받는 계획이다.
정비사업 후 자산 총액에서 총사업비를 뺀 금액을 사업 전 자산 총액으로 나눈 비율로, 사업성의 지표다.
재개발·재건축 조합원이 관리처분계획인가로 얻는, 새로 지어질 주택을 취득할 수 있는 권리다.
정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 구역 전체를 새로 조성하는 정비사업이다.