11월 서울 아파트 분양전망지수 91.4, 기준치 밑으로 하락

서울 91.4·수도권 전역 기준치 하회, 전국 3개월 연속 하락

주택산업연구원(이하 주산연)이 발표한 11월 아파트 분양전망지수(주택사업자를 대상으로 분양시장 기대심리를 수치화한 지표로, 100 초과면 긍정·미만이면 부정 전망 우세)에서 서울은 91.4를 기록했다. 이는 직전 월 대비 14.3포인트 하락한 수치로, 한 달 만에 기준치 아래로 떨어진 것이다.

수도권 모든 지역의 전망지수가 기준치를 밑돌며 분양시장에 대한 부정적 전망이 우세한 것으로 조사됐다. 전국 분양전망지수는 이로써 3개월 연속 하락세를 나타냈으며, 전국 미분양 물량 전망도 상승한 것으로 나타났다.

대출규제·강남권 매매 약세, 사업자 심리 위축

주산연은 이번 지수 하락의 주된 요인으로 대출금리 상승과 대출규제에 따른 자금조달 부담, 그리고 서울 강남권 아파트 매매가격 약세를 꼽았다. 주산연은 "대출금리 상승과 대출규제에 따른 자금조달 부담, 강남권 매매가격 약세 등이 사업자들의 기대심리에 영향을 미쳤다"고 분석했다. 고금리와 강화된 대출 규제가 주택 거래 심리를 위축시키면서 분양시장 전망에도 부정적으로 작용하고 있다는 설명이다.

한국부동산원에 따르면 10월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 0.09% 올라 90주 연속 상승을 이어갔지만, 오름폭은 2주 연속 줄어드는 흐름을 보였다. 이처럼 매매가 상승폭이 둔화되는 흐름이 주택사업자들의 분양 기대감에도 영향을 미친 것으로 주산연은 풀이했다.

집라이즈 집계(국토교통부 실거래 신고 기준)에 따르면 최근 12개월(2025년 10월~2026년 9월) 서울 아파트 매매 평균가는 직거래 제외 기준 12억 1,463만 원이다. 최근 3개월(2026년 7월~9월) 평균은 11억 8,347만 원으로, 그 전 3개월(2026년 4월~6월) 평균 12억 7,337만 원보다 낮은 수준이다.

세종만 기준치 초과…행정부처 이전 기대감 반영

지역별로는 세종이 행정부처 이전 기대감 등을 배경으로 광역 지방자치단체 가운데 유일하게 기준치(100)를 넘어선 것으로 조사됐다. 세종을 제외한 나머지 광역 지방자치단체는 전반적으로 부정적 전망이 우세한 가운데, 수도권 모든 지역이 기준치를 하회했다.

주산연은 분양가 상승과 대출 규제 강화가 맞물리면서 사업자들의 심리 위축이 지속되고 있다고 설명했다. 전국 미분양 물량 전망이 상승한 점도 이와 같은 흐름을 반영한다.