서울 공시가격, 성북·강서·구로·노원·관악 상승 폭 클 듯

공시가격 산정 절차 시작…올해 집값 상승분 반영

국토교통부와 한국부동산원은 2027년도 부동산 보유세(재산세·종합부동산세 등 주택 보유에 따라 부과되는 세금을 통칭) 산정의 기초가 되는 공시가격 산정 절차에 착수했다. 공시가격은 매년 1월 1일 기준 시세를 토대로 산정되며, 보유세·건강보험료 등 각종 부담금의 기준이 된다.

한국부동산원 주택가격동향조사에 따르면 올해 1~9월 서울 아파트값은 8.32% 올랐다. 서울은 지난해에 이어 올해도 아파트값 상승세가 지속됐으며, 실거래가지수는 8월까지 9%대 상승을 기록했다.

집라이즈 집계(국토교통부 실거래 신고 기준)에 따르면 최근 12개월(2025년 10월~2026년 9월) 서울 아파트 매매 거래량은 69,242건이며, 직거래를 제외한 평균 거래가격은 12억 1,466만원이었다. 같은 기간 전세 거래는 113,695건, 평균 보증금은 6억 4,579만원으로 집계됐다.

성북·강서·구로·노원·관악, 상승률 상위권

한국부동산원 조사에서 올해 1~9월 서울 자치구 가운데 아파트값 상승률이 가장 높은 곳은 성북구로 14.69%를 기록했다. 공시가격은 해당 연도의 집값 상승분을 이듬해에 반영하는 구조이므로, 상승률이 높은 자치구일수록 내년도 공시가격 상승 폭도 커질 수 있다. 성북구를 비롯해 강서·구로·노원·관악 등 이른바 강북권과 서울 외곽의 상승률 상위 자치구들이 주목받는 이유가 여기에 있다.

반면 강남권은 이미 높은 공시가격을 바탕으로 올해 집값 상승분이 더해지면 보유세 부담이 추가로 확대될 수 있다는 분석도 나온다.

현실화율·세제개편안이 또 다른 변수

공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)은 내년도 공시가격 수준을 결정하는 핵심 변수다. 현재 정부가 내년 현실화율을 동결할 것이라는 관측이 나오고 있으나, 아직 확정되지 않은 상태다. 현실화율이 동결되더라도 올해 집값이 크게 오른 만큼 공시가격 자체는 상승할 가능성이 있다는 것이 부동산업계의 설명이다.

국회에서 논의 중인 세제개편안도 최종 세 부담에 영향을 미칠 수 있는 변수다. 주택의 가격과 소유 형태 등에 따라 세금 증가 폭이 달라질 수 있어, 정부가 적용할 현실화율과 입법 결과에 따라 내년도 부동산 세 부담의 셈법이 달라질 수 있다고 관련 업계는 밝혔다. 현실화율 로드맵의 수정 여부 역시 아직 결정되지 않은 쟁점으로 남아 있다.