서울 아파트 2분기 신규 임대차 월세 비중 58%…평균 환산 월세 317만 원

월세 1만7700건, 전세 1만2700건 웃돌아

부동산 서비스 기업 알스퀘어가 발표한 서울 주택 전월세시장 보고서에 따르면, 2025년 2분기 서울 아파트 신규 월세 거래는 약 1만7700건으로 전세 거래 약 1만2700건을 약 5000건 차이로 웃돌았다. 신규 임대차 계약 10건 중 6건이 월세로 체결된 셈이며, 월세 비중은 58%였다.

전세와 월세 거래는 지난해 4분기 이후 모두 줄었지만, 전세의 감소 폭이 더 크게 나타나 월세 비중이 상대적으로 높아졌다. 즉, 절대 거래 건수 기준으로는 양쪽 모두 줄었음에도 전세 거래가 더 빠르게 감소한 결과 월세의 비율이 높아진 구조다.

이 보고서는 아파트뿐 아니라 연립·다세대 등 서울 내 주택 유형 전반을 포함해 분석한 결과도 함께 담고 있다. 연립·다세대 역시 월세와 전세 거래 추이 변화가 아파트와 유사한 방향으로 나타났다고 알스퀘어는 밝혔다.

환산 월세란 보증금을 일정 이율로 나눠 순수 월 임대료로 단순 환산한 값을 뜻한다. 알스퀘어 보고서가 집계한 2분기 서울 아파트 평균 환산 월세는 317만 원이다. 이 수치는 보증금이 포함된 반전세·보증부 월세 계약의 실질 임대료 수준을 가늠하는 지표로 활용된다.

임대료 상승, 강북권서 두드러져

알스퀘어 보고서는 서울 아파트 임대료가 전년 동기 대비 13.5% 올랐다고 밝혔다. 임대료 상승세는 특히 강북권에서 뚜렷하게 나타났다. 강북권 내 개별 구(區)나 단지 단위 수치는 이번 보고서에서 별도로 제시되지 않았으나, 권역별 흐름에서 강북이 강남권에 비해 상승폭이 두드러진 것으로 알스퀘어는 설명했다.

집라이즈 집계(국토교통부 실거래 신고 기준)에 따르면 서울 아파트 전세 최근 12개월(2025년 9월~2026년 8월) 평균 보증금은 6억 4,214만 원으로 집계됐다. 같은 기간 매매 거래(직거래 제외)는 7만4480건, 평균 가격은 12억 1,753만 원이었다.

알스퀘어 보고서는 서울 아파트 신규 임대차 시장에서 월세 거래가 전세를 넘어선 흐름이 지속되고 있음을 보여준다고 밝혔다. 아파트 월세 거래가 전세를 웃도는 현상은 이번 2분기 집계에서 수치로 확인된 것으로, 알스퀘어는 이를 서울 임대차 시장의 구조적 변화 흐름으로 서술했다.