분상제 실거주 유예 5만 가구, 전세 만기 퇴거 대출 1억 한도 직면

분양가상한제(분상제)란 공공 택지 등에서 공급되는 아파트의 분양가격 상한을 정부가 정한 기준 이내로 제한하는 제도다. 이 제도 적용 단지의 수분양자는 일정 기간 실거주 의무를 지지만, 한시적으로 3년 유예 조치가 적용된 약 5만 가구가 현재 전세 만기 시점에 진입하고 있다.

퇴거 자금 마련에 막힌 1억 원 벽

지난해 6월 금융위원회는 수도권 규제지역 주택을 담보로 한 생활안정자금 대출 한도를 최대 1억 원으로 제한했다. 서울 신축 아파트의 경우 전세 보증금이 수억 원대에 달하는 경우가 많아, 이 한도로는 세입자 보증금을 반환하기에 턱없이 부족하다는 지적이 나온다. 여기에 차주별 총부채원리금상환비율(DSR·Debt Service Ratio, 연간 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율) 규제까지 적용되면서 추가 대출 여력도 제한되는 상황이다.

실거주 의무 유예 기간이 끝난 수분양자는 직접 입주하거나 세입자를 내보내야 하지만, 대출 규제가 맞물리면서 보증금 반환 자금을 마련하기 어렵다는 하소연이 이어지고 있다.

공공분양 분양가 상승 압력도 동시에 작용

한국토지주택공사(LH)는 공공분양 단지의 공사비 현실화를 위해 분양가에 최대 9.5%의 가산비를 반영하는 방안을 검토 중이다. 가산비란 기본형 건축비에 추가로 얹는 비용으로, 자재비·노무비 상승 등을 반영하기 위한 항목이다. LH는 높아진 건축비를 바탕으로 주변 시세 등을 고려해 최종 분양가를 결정한다고 밝혔다.

반면 국토교통부는 강 의원에게 제출한 답변서에서 "공공사업자에게 발생하는 비용은 현행 제도로도 충분히 반영 가능하다"는 입장을 밝혔다. LH는 적정 공사비가 분양가에 반영될 경우 시세와 분양가 간 격차가 줄어 이른바 '로또 분양'에 따른 과도한 시세차익 문제가 완화될 수 있다고 설명했다.

LH, 서울 매입임대 3년간 2만 가구 공급 계획 발표

LH는 서울 지역에 향후 3년간 매입임대주택 2만 가구를 공급하겠다고 밝혔다. 매입임대주택은 LH가 민간 신축주택이나 기존 주택을 사들여 청년·신혼부부 등에게 시세보다 낮은 임대료로 제공하는 공공주택이다. 착공 이후 입주까지 통상 1~2년이 소요돼 도심 내 단기 주택 공급 수단으로 활용된다.

남은 쟁점

LH의 공공분양 분양가 가산비 반영 여부는 현재 검토 단계로, 최종 결정은 분양가심사위원회의 심사를 거쳐 이뤄진다. 국토교통부와 LH의 입장이 엇갈린 상태여서 제도 적용 범위와 시기는 아직 확정되지 않았다.