분양가상한제
유사어: 분양가 상한제, 분상제
분양가를 택지비와 기본형건축비 등 법정 산식 이내로 묶어 시세보다 낮게 공급하도록 하는 제도다.
분양가상한제는 공동주택 분양가격을 택지비 + 기본형건축비 + 가산비 이내로 제한하는 제도다. 공공택지에서 공급되는 주택에는 원칙적으로 적용되고, 민간택지는 국토교통부 장관이 집값 상승 우려 등 요건을 보고 지정한 지역에만 적용된다.
택지비는 감정평가액(공공택지는 공급가격) 기준이고, 기본형건축비는 정부가 정기적으로 고시한다. 상한제 단지는 시세 대비 저렴한 대신 전매제한, 재당첨 제한, 실거주 의무 같은 규제가 함께 붙는다. 정비사업의 일반분양에도 적용될 수 있어 조합 수익성에 큰 영향을 준다.
예시
인근 신축 시세가 3.3㎡당 5,000만 원인 지역에서 상한제 산식으로 3,500만 원이 나오면, 당첨자는 상당한 시세 차익을 기대할 수 있다. 그 대가로 수년의 전매제한과 거주의무를 지게 된다.
알아두면 좋은 점
- 민간택지 적용 지역은 지정·해제가 바뀌어 왔다. 2026년 10월 기준 서울 강남·서초·송파·용산구 4곳뿐이어서, 투기과열지구라도 그 밖의 지역 민간택지 분양에는 적용되지 않는다. 공고 시점 적용 여부를 확인한다.
- 가산비에는 지하층 공사, 친환경 설계 등 인정 항목이 정해져 있다.
- 공공재개발 등 일부 사업은 상한제 적용을 제외하는 특례가 있다.
관련 법령
- 주택법 제57조(주택의 분양가격 제한 등)
- 주택법 제58조(분양가상한제 적용 지역의 지정 및 해제)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
분양 주택을 처음 공급할 때 사업주체가 정하는 공급가격으로, 대지비와 건축비 등으로 구성된다.
분양가상한제 적용 주택 등의 당첨자가 정해진 기간 동안 그 집에 직접 살아야 하는 의무다.
분양받은 주택이나 분양권을 일정 기간 다른 사람에게 팔거나 넘기지 못하도록 막는 제한이다.
규제 대상 주택에 당첨된 세대가 일정 기간 다른 분양주택에 다시 당첨될 수 없도록 하는 제한이다.
사업주체가 분양 조건·일정·자격·분양가를 공개하는 공고로, 청약 자격 판단의 기준일이 된다.
국민주택과 민영주택 청약에 모두 쓸 수 있는 입주자저축으로, 흔히 청약통장이라 부른다.
일반공급 청약자를 1순위와 2순위로 나누는 자격 단계로, 1순위 접수에서 마감되면 2순위는 기회가 없다.
민영주택 일반공급에서 무주택기간·부양가족 수·통장 가입기간을 점수로 매겨 높은 순으로 당첨자를 뽑는 방식이다.