용도지역
토지의 이용 방식과 건폐율·용적률·높이 등을 정하기 위해 국토 전체를 서로 겹치지 않게 나눈 구분이다.
용도지역은 토지를 어떤 용도로 쓰고 건물을 얼마나 크게 지을 수 있는지를 정하기 위해 도시·군관리계획으로 지정하는 구역이다. 전 국토는 도시지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역 넷 중 하나에 속하고, 도시지역은 다시 주거·상업·공업·녹지지역으로, 관리지역은 보전·생산·계획관리지역으로 나뉜다. 같은 땅에 두 용도지역이 겹쳐 지정되지는 않지만, 한 필지(대지)가 둘 이상의 용도지역에 걸칠 수는 있으며 이때는 국토계획법 제84조의 적용 기준(가중평균 건폐율·용적률 등)을 따른다.
용도지역마다 지을 수 있는 건축물의 종류와 건폐율·용적률의 상한이 다르다. 법률과 시행령은 용도지역별 상한 범위를 정하고, 실제 적용 수치는 특별시·광역시·시·군의 도시계획조례가 그 범위 안에서 정한다. 그래서 같은 '제2종 일반주거지역'이라도 지역마다 허용 용적률이 다를 수 있다.
예시
대지 500㎡가 조례상 용적률 200%인 지역에 있다면 지상층 연면적은 최대 1,000㎡까지 가능하다. 같은 땅이 용적률 250% 지역으로 바뀌면(종상향) 1,250㎡까지 지을 수 있어 토지 가치가 크게 달라진다.
알아두면 좋은 점
- 땅값을 가장 크게 좌우하는 공법상 요소다. 매입 전 토지이용계획확인서로 반드시 확인한다.
- 재건축·재개발에서 '종상향'은 용도지역을 한 단계 올려 용적률을 늘리는 것을 말한다.
- 용도지역 외에 용도지구·용도구역, 지구단위계획이 겹치면 추가 제한이나 완화가 붙는다.
관련 법령
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조(용도지역의 지정)
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조(용도지역의 건폐율), 제78조(용도지역에서의 용적률)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
용도지역의 제한을 지역 특성에 맞게 강화하거나 완화하려고 용도지역 위에 덧씌워 지정하는 구역이다.
용도지역·지구의 제한을 따로 강화하거나 완화하려고 지정하는 구역으로, 개발제한구역처럼 개발을 강하게 묶는 유형과 도시혁신구역처럼 제한을 푸는 유형이 있다.
편리한 주거환경 조성을 위해 지정하는 주거지역으로, 밀도에 따라 제1종·제2종·제3종으로 나뉜다.
대지면적에 대한 건축면적(건물을 위에서 본 수평투영면적)의 비율로, 땅을 얼마나 덮어 지을지 정한다.
대지면적에 대한 건축물 지상층 연면적의 비율로, 얼마나 높고 많이 지을 수 있는지를 정한다.
필지별로 용도지역·지구·구역 지정 여부와 토지이용 관련 규제를 한 장에 보여 주는 공적 확인 서류다.
도시의 무질서한 확산을 막고 도시 주변 자연환경을 보전하기 위해 개발을 엄격히 제한하는 구역이다.
시장·군수·구청장이 표준지공시지가를 기준으로 개별 필지마다 산정해 공시하는 ㎡당 가격이다.