재건축
유사어: 재건축사업, 주택재건축
정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 공동주택 단지 등을 허물고 새로 짓는 정비사업이다.
재건축은 정비기반시설은 비교적 양호하지만 건물이 낡은 공동주택 단지 등을 철거하고 새 주택을 짓는 정비사업이다. 주로 오래된 아파트 단지가 대상이며, 재개발과 달리 주거환경 개선보다 주택 자체의 노후 해소에 초점이 있다.
재건축은 건축물과 그 부속토지를 함께 소유한 사람만 조합원이 될 수 있고, 조합 설립에 동의한 사람만 조합원이 된다(미동의자는 매도청구 대상). 구조 안전성을 따지는 진단 절차를 거쳐야 하고, 사업으로 생긴 초과이익에 부담금을 매기는 재건축초과이익환수제가 적용된다. 투기과열지구에서는 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한된다.
예시
준공 40년 된 5층 저층 아파트 500세대가 용적률을 높여 25층 900세대로 재건축되면, 늘어난 400세대 중 상당수를 일반분양해 사업비를 충당하고 조합원 분담금을 낮춘다.
알아두면 좋은 점
- 기존 용적률이 높은 중층 아파트는 늘릴 세대가 적어 사업성이 떨어지기 쉽다.
- 투기과열지구에서는 조합원 지위 양도 제한 예외 요건(장기 보유·거주 등)을 확인하고 매수해야 한다.
- 진단 제도는 명칭과 절차가 개편된 바 있으니 시점별 기준을 본다.
관련 법령
- 도시 및 주거환경정비법 제2조(정의)
- 도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격 등)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 구역 전체를 새로 조성하는 정비사업이다.
재건축 필요 여부를 판단하기 위해 건축물의 구조 안전성·주거환경 등을 평가하는 절차다.
재건축으로 생긴 조합원의 집값 상승 이익이 일정 금액을 넘으면 그 일부를 부담금으로 거두는 제도다.
정비구역 토지등소유자들이 정비사업을 직접 시행하기 위해 법정 동의를 얻어 설립한 법인이다.
기존 아파트를 철거하지 않고 골조를 유지한 채 면적을 늘리거나 세대수를 일부 늘리는 주택법상 사업이다.
조합원의 종전자산과 새로 지을 자산의 배분, 분양가·분담금·청산 방법을 정해 행정청 인가를 받는 계획이다.
정비사업 후 자산 총액에서 총사업비를 뺀 금액을 사업 전 자산 총액으로 나눈 비율로, 사업성의 지표다.
대지면적에 대한 건축물 지상층 연면적의 비율로, 얼마나 높고 많이 지을 수 있는지를 정한다.