갭투자
유사어: 갭 투자, 전세 끼고 매수
전세 세입자의 보증금을 끼고 매매가와 전세가의 차액만 들여 주택을 사는 투자 방식이다.
갭투자는 매수한 주택에 전세 세입자를 두거나 이미 있는 전세 계약을 승계해, 매매가격과 전세 보증금의 차이(갭)만 자기 돈으로 부담하고 집을 사는 방식이다. 전세 보증금이 사실상 무이자 차입금 역할을 하므로 레버리지 효과가 크다.
집값이 오르면 적은 투자금 대비 수익률이 높지만, 집값이나 전세가가 떨어지면 손실도 투자금 대비 크게 확대된다. 특히 전세 만기 때 새 세입자를 같은 보증금에 구하지 못하면(역전세) 차액을 집주인이 마련해야 하고, 이를 감당하지 못하면 보증금 미반환 사고로 이어진다. 이 때문에 정책 당국은 규제지역 지정, 전세대출 이용 제한, 실거주 의무 등으로 갭투자를 관리해 왔다.
예시
알아두면 좋은 점
- 세금(취득세 중과·양도세), 보유 비용, 공실 기간을 반영하면 실제 수익은 단순 계산보다 작다.
- 규제지역·시점에 따라 취득 직후 실거주 의무나 전세대출 회수 규정이 적용될 수 있어 계약 전 확인이 필요하다.
- 임차인은 집주인이 갭투자자일수록 전세가율과 선순위 채권을 더 꼼꼼히 확인해야 한다.
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
주택 매매가격에서 전세가격이 차지하는 비율로, 갭투자 여력과 전세 안전성을 가늠하는 지표다.
전세 만기 시점의 시세가 기존 보증금보다 낮아져 집주인이 차액을 돌려줘야 하는 상황이다.
전세보증금과 선순위 대출을 합친 금액이 집값에 육박하거나 넘어, 보증금을 온전히 돌려받기 어려운 전세.
"영혼까지 끌어모은다"의 줄임말로, 가능한 모든 대출과 자금을 동원해 집을 사는 현상이다.
다주택자·법인 등이 주택을 추가로 취득할 때 표준세율보다 높은 세율로 취득세를 매기는 제도다.
KB국민은행이 단지·면적별로 조사해 공표하는 아파트 시세로, 대출 담보가치 산정에 널리 쓰인다.
기준 시점의 주택 매매가격을 100으로 두고 이후 가격 변동을 지수로 나타낸 통계다.
분양을 시작했지만 계약이 이루어지지 않아 남아 있는 주택으로, 공급 과잉과 수요 위축의 신호다.