빌라·오피스텔, 하락장 환금성 낮아…소형 아파트 우선 고려 조언

하락장 환금성, 아파트와 비아파트 간 차이 지적

조선일보 머니의 '부동산' 프로그램은 지난 16일과 23일 방송에서 3040 실수요자를 위한 주택 매수 전략을 집중적으로 다뤘다. 방송에서는 빌라(다세대·연립주택)와 오피스텔의 경우, 하락장 국면에서 환금성(換金性·보유 자산을 현금으로 전환하기 용이한 정도)이 아파트에 비해 현저히 낮아진다는 점을 주요 판단 기준으로 제시했다. 이에 따라 3040 실수요자에게는 소형 아파트를 먼저 고려하는 것이 최선이라는 조언이 방송을 통해 전달됐다.

빌라와 오피스텔은 아파트에 비해 거래량이 적고 수요층이 제한적이어서, 시장이 하강 국면에 접어들었을 때 매도 시점을 조율하기 어려운 구조적 특성이 있다고 방송은 설명했다. 반면 소형 아파트는 수요층이 두텁고 유동성이 상대적으로 높아, 하락장에서도 매도 가능성이 비아파트 유형보다 높다는 점이 전략적 근거로 언급됐다.

한국부동산원 월간 통계에 따르면 올해 1~9월 서울 동북권 빌라값은 8.12% 올라 권역별 다세대·연립 상승률 1위를 기록했다. 같은 기간 서울 도심권 빌라 상승률은 7.29%, 동남권은 3.18%였다. 이처럼 최근 빌라 가격이 오름세를 보이는 가운데서도, 방송은 하락 국면 전환 시 환금성 리스크를 실수요자가 주의해야 한다고 강조한 것이다.

재개발·재건축 대체 주택, 진입 시점이 관건

소형 아파트 외에 재개발·재건축 추진 단지를 대체 주택으로 검토하는 경우에는, 최소 조합설립 인가 이후에 진입하는 것이 바람직하다는 내용도 방송에서 제시됐다. 조합설립 인가는 재개발·재건축 사업 추진 주체가 법적으로 인정받는 단계로, 이 시점 이전에는 사업 무산 등 불확실성이 상대적으로 크다.

조합설립 인가 이전 단계 단지에는 사업이 지지부진하거나 무산될 위험이 있어, 그 기간 동안 자금이 묶이는 리스크가 실수요자에게 부담이 될 수 있다고 방송은 지적했다. 이른바 '사업시행인가', '관리처분인가' 등 이후 단계로 갈수록 사업 확정성은 높아지나, 조합설립 인가를 최소 기준선으로 제시한 것이다.

1기 신도시 재건축, 분담금 감당 가능 여부 선별 필요

방송은 1기 신도시 재건축과 관련해 분담금을 감당할 수 있는 단지를 선별해야 한다는 점도 실수요자 전략의 하나로 제시했다. 분담금이란 재건축 사업 진행 시 조합원이 새 아파트를 배정받기 위해 기존 자산 가치 외에 추가로 납부해야 하는 비용을 말한다. 1기 신도시의 경우 노후도가 높아 재건축 추진 단지가 많지만, 사업 규모와 용적률 조건에 따라 분담금 규모가 단지별로 크게 달라질 수 있다고 방송은 짚었다. 이에 따라 자신이 감당 가능한 분담금 수준을 사전에 확인하고 단지를 선택하는 것이 중요하다는 점이 전략으로 강조됐다.