시세차익
유사어: 매매차익, 자본이득, Capital Gain
부동산을 산 가격보다 비싸게 팔거나 시세가 올라 생기는 가격 상승분의 이익이다.
시세차익은 자산을 산 가격과 판 가격(또는 현재 시세)의 차이에서 생기는 이익을 말한다. 경제학에서는 자본이득(capital gain)이라 하며, 임대료처럼 보유하는 동안 꾸준히 들어오는 운영 수익(인컴 수익)과 구분된다. 국내 아파트 투자는 전통적으로 임대 수익보다 시세차익을 기대하는 비중이 컸다.
시세차익은 실제로 팔아야 확정된다. 팔기 전의 상승분은 "평가이익"에 그치며, 팔 때는 취득 당시 비용과 중개보수 등 필요경비, 양도소득세를 빼야 손에 남는 실제 이익이 나온다. 세법에서 과세 대상이 되는 금액은 양도차익이라는 별도 개념으로 계산된다.
예시
6억 원에 산 아파트를 8억 원에 팔았다면 단순 시세차익은 2억 원이다. 여기서 취득세·중개보수 등 필요경비 2천만 원과 양도소득세를 빼면 실제 손에 남는 금액은 그보다 훨씬 작아진다(가상의 숫자).
알아두면 좋은 점
- 물가 상승을 감안한 실질 차익은 명목 차익보다 작다. 장기 보유일수록 차이가 커진다.
- 1세대1주택 비과세나 장기보유특별공제 적용 여부에 따라 같은 시세차익도 세후 결과가 크게 달라진다.
- 분양가상한제 아파트의 "시세차익 기대"는 전매제한·실거주 의무 같은 제약과 짝을 이룬다.
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액으로, 양도소득세 계산의 출발점이다.
부동산·분양권 등을 팔아 생긴 이익(양도차익)에 매기는 국세로, 양도일이 속한 달 말일부터 두 달 안에 신고한다.
매각 차익보다 매달 들어오는 임대료 등 운영 수익을 주된 목적으로 보유하는 부동산이다.
대출이나 전세보증금 같은 남의 돈을 끌어와 적은 자기자본으로 더 큰 자산에 투자해 수익률을 키우는 것이다.
전세 세입자의 보증금을 끼고 매매가와 전세가의 차액만 들여 주택을 사는 투자 방식이다.
KB국민은행이 단지·면적별로 조사해 공표하는 아파트 시세로, 대출 담보가치 산정에 널리 쓰인다.
기준 시점의 주택 매매가격을 100으로 두고 이후 가격 변동을 지수로 나타낸 통계다.
분양을 시작했지만 계약이 이루어지지 않아 남아 있는 주택으로, 공급 과잉과 수요 위축의 신호다.