장기보유특별공제
유사어: 장특공, 장기보유 특별공제
3년 이상 보유한 부동산을 양도할 때 보유·거주 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 빼 주는 공제다.
장기보유특별공제는 토지·건물을 3년 이상 보유한 뒤 양도할 때 양도차익에서 보유기간에 비례한 금액을 공제해 주는 제도다. 오래 보유한 자산의 차익에는 물가 상승분이 섞여 있다는 점을 고려해 세 부담을 덜어 주려는 취지다.
일반 부동산은 보유기간 1년마다 일정 비율(법정 연 2%, 최대 30%)이 공제된다. 1세대1주택으로 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 보유기간과 거주기간을 따로 계산해 각각 연 4%씩, 합계 최대 80%까지 공제받을 수 있다. 다만 이 높은 공제율은 2년 이상 거주 요건을 갖춰야 하며, 다주택자 중과가 적용되는 양도에는 공제가 배제된다.
예시
가상의 사례로, 1세대1주택자가 10년 보유·10년 거주한 주택을 팔아 과세 대상 양도차익이 3억 원이라면, 보유 40%와 거주 40%를 더한 80%가 공제돼 양도소득금액은 6천만 원이 된다.
알아두면 좋은 점
- 미등기 양도자산이나 분양권은 공제 대상이 아니다.
- 1세대1주택 특례 공제율은 보유만 하고 거주하지 않으면 받을 수 없다.
- 상속받은 주택은 보유기간을 상속개시일부터 따지는 것이 원칙이다.
- 정부가 2026년 9월 국회에 낸 소득세법 개정안은 주택분 공제를 '장기거주 소득공제'로 바꿔, 1세대1주택자는 2027년까지 현행(보유 연 4%+거주 연 4%)을 유지하고 2028년 거주 연 6%+보유 연 2%, 2029년부터 거주 연 8%(10년 최대 80%)로 단계 전환하며, 공제 한도(2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원)를 새로 두는 내용이다. 2026년 10월 기준 국회 심사 중이므로 공제율은 양도 시점의 법령으로 확인해야 한다.
관련 법령
- 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
부동산·분양권 등을 팔아 생긴 이익(양도차익)에 매기는 국세로, 양도일이 속한 달 말일부터 두 달 안에 신고한다.
양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액으로, 양도소득세 계산의 출발점이다.
세법상 자산을 취득한 날부터 양도한 날까지의 기간으로, 비과세·세율·공제 판단의 기준이 된다.
1세대가 국내에 주택 1채만 보유하고 2년 이상 보유하는 등 요건을 갖추면 양도소득세를 매기지 않는 제도다.
양도소득세에서 양도 당시 실거래가가 12억 원을 넘는 주택을 말하며, 비과세 특례가 일부만 적용된다.
정부가 매년 조사·산정해 공시하는 토지·주택의 가격으로, 보유세 등 각종 세금과 부담금의 기준이 된다.
세금을 계산할 때 세율을 곱하는 기준 금액으로, 세목마다 산정 방법이 다르다.
매년 6월 1일 현재 토지·건축물·주택 등을 소유한 사람에게 부과되는 지방세 보유세다.