노후계획도시 정비
유사어: 노후계획도시특별법, 1기 신도시 특별법, 노후계획도시 특별정비구역
조성 후 20년이 지난 100만㎡ 이상 택지를 노후계획도시특별법으로 광역 정비하는 것으로, 1기 신도시 재건축이 대표적이다.
노후계획도시 정비는 2024년 4월 시행된 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법에 따른 정비다. 택지개발사업 등으로 조성 후 20년 이상 지나고 면적이 100만㎡ 이상인 지역에서 노후계획도시정비기본계획을 세우면 노후계획도시가 된다. 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시가 대표적이어서 흔히 1기 신도시 특별법이라 부른다.
지자체가 기본계획에 따라 특별정비구역을 지정하면 그 안의 재건축·리모델링·공공주택·광역교통 사업 등을 통합 추진한다. 용적률은 국토계획법상 최대한도의 150%까지 완화할 수 있고, 공공성이 인정되면 재건축진단을 면제하거나 완화하며, 통합심의로 인허가를 단축한다. 대신 늘어난 용적률에 비례해 공공임대·기반시설 등 공공기여를 해야 한다. 지자체는 주민 동의율·노후도 등을 고려해 먼저 추진할 선도지구를 지정할 수 있으며, 2024년 11월 1기 신도시 선도지구가 선정됐다.
예시
일반주거지역 용적률 상한이 300%인 지역의 특별정비구역에서는 최대 450%까지 완화가 가능하다. 여러 단지를 하나의 특별정비구역으로 묶어 통합 재건축하면 단지 간 도로·학교 재배치도 함께 계획할 수 있다.
알아두면 좋은 점
- 연도별 정비 물량을 국토교통부와 지자체가 관리해, 신청한다고 모두 바로 특별정비구역이 되지는 않는다.
- 대규모 동시 이주에 대비한 이주대책이 함께 수립된다.
- 특별정비구역도 재건축초과이익환수제 등 다른 법령의 부담은 별도로 검토해야 한다.
관련 법령
- 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 제2조(정의)
- 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 제18조(노후계획도시정비선도지구의 지정 및 지원)
- 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 제25조(건축규제의 완화 등에 관한 특례)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 공동주택 단지 등을 허물고 새로 짓는 정비사업이다.
기존 아파트를 철거하지 않고 골조를 유지한 채 면적을 늘리거나 세대수를 일부 늘리는 주택법상 사업이다.
재건축 필요 여부를 판단하기 위해 건축물의 구조 안전성·주거환경 등을 평가하는 절차다.
대지면적에 대한 건축물 지상층 연면적의 비율로, 얼마나 높고 많이 지을 수 있는지를 정한다.
개발사업 시행자가 도로·공원·공공시설 부지 등을 국가나 지자체에 무상으로 내놓는 것이다.
조합원의 종전자산과 새로 지을 자산의 배분, 분양가·분담금·청산 방법을 정해 행정청 인가를 받는 계획이다.
정비사업 후 자산 총액에서 총사업비를 뺀 금액을 사업 전 자산 총액으로 나눈 비율로, 사업성의 지표다.
재개발·재건축 조합원이 관리처분계획인가로 얻는, 새로 지어질 주택을 취득할 수 있는 권리다.