인수주의·소멸주의
유사어: 인수주의, 소멸주의
경매 부동산의 기존 권리를 매수인이 떠안는지(인수), 매각으로 사라지는지(소멸)를 정하는 원칙이다.
인수주의는 부동산 위의 부담을 매수인이 그대로 떠안는 원칙이고, 소멸주의는 매각으로 그 부담이 사라지는 원칙이다. 민사집행법은 두 원칙을 섞어 적용한다. 저당권은 순위와 관계없이 모두 매각으로 소멸하고, 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 저당권·압류·가압류에 대항할 수 없는 경우(즉 그보다 뒤에 생긴 경우) 소멸한다.
반대로 그보다 앞선 용익권은 매수인이 인수한다. 다만 선순위 전세권자가 배당요구를 하면 그 전세권은 매각으로 소멸한다. 유치권은 순위와 상관없이 매수인이 유치권자에게 피담보채권을 변제할 책임을 진다. 다만 판례상 경매개시결정 등기(압류) 뒤에 점유를 시작해 성립한 유치권은 매수인에게 대항할 수 없다. 이 규정을 실무적으로 정리한 것이 말소기준권리 개념이다.
예시
| 권리 | 말소기준권리보다 앞 | 말소기준권리보다 뒤 |
|---|---|---|
| (근)저당권·가압류 | 소멸 | 소멸 |
| 지상권·지역권·전세권 | 인수(전세권은 배당요구 시 소멸) | 소멸 |
| 대항력 있는 임차권 | 인수(배당 못 받은 잔액) | 소멸 |
| 유치권 | 인수 | 인수(경매개시결정 등기 뒤 점유를 시작했으면 대항 불가) |
알아두면 좋은 점
- 매수인이 인수할 권리는 매각물건명세서에 '매각으로 효력이 소멸되지 않는 것'으로 기재된다.
- 인수 금액은 입찰가와 별도로 들어가는 비용이므로 입찰가를 그만큼 낮춰야 한다.
- 소멸하는 권리의 말소등기는 대금 납부 후 법원이 촉탁한다.
관련 법령
- 민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
경매로 소멸할 권리와 매수인이 인수할 권리를 가르는 기준이 되는 가장 앞선 담보·압류 권리다.
거래·입찰 전에 부동산의 권리관계를 조사해 인수해야 할 위험과 보증금 안전성을 따지는 일이다.
물건에 관해 생긴 채권을 받을 때까지 그 물건을 점유하며 돌려주지 않을 수 있는 권리다.
전세금을 내고 남의 부동산을 쓰며, 그 부동산에서 전세금을 우선 변제받는 등기된 물권이다.
다툼이 있는 부동산 자체에 대한 권리를 보전하려고 처분·변경을 임시로 금지하는 조치다.
경매 개시 후 법원이 감정인에게 평가시켜 정한 부동산 가격으로, 첫 최저매각가격의 기준이다.
국가·공공기관이 체납 압류재산이나 공공 재산을 한국자산관리공사 온비드에서 공개 매각하는 절차다.
경매 낙찰가를 감정가로 나눈 비율로, 경매 시장의 열기와 시세 전망을 보여 주는 지표다.