선순위
같은 부동산의 여러 권리 중 등기·대항요건을 먼저 갖춰 배당·효력에서 앞서는 순위다.
선순위는 한 부동산에 여러 권리가 경합할 때 먼저 성립해 앞서는 권리를 가리킨다. 등기된 권리의 순위는 원칙적으로 등기한 순서에 따르며, 같은 구(갑구끼리, 을구끼리)에서는 순위번호로, 서로 다른 구 사이에서는 접수번호로 비교한다.
임차인의 대항력·우선변제권처럼 등기되지 않은 권리는 대항요건(점유·전입신고)이나 확정일자를 갖춘 시점을 기준으로 등기된 권리와 선후를 비교한다. 경매에서는 이 선후 관계가 '누가 먼저 배당받는가'와 '매수인이 무엇을 떠안는가'를 결정한다.
예시
| 일자 | 권리 |
|---|---|
| 2023.3.10 | 임차인 전입·확정일자 (보증금 2억) |
| 2023.6.1 | ○○은행 근저당 (최고액 1억2천만) |
임차인의 대항력은 전입 다음 날인 3월 11일 0시에 생기므로 근저당보다 선순위다. 경매 시 임차인은 은행보다 먼저 배당받고, 못 받은 보증금은 매수인이 인수한다.
알아두면 좋은 점
- 전입신고와 같은 날 근저당이 설정되면 대항력은 다음 날 생기므로 근저당이 앞선다.
- 잔금일 당일 근저당을 설정하지 않는다는 특약은 이런 순위 역전을 막기 위한 것이다.
- 선순위 채권 합계가 클수록 후순위 임차인의 보증금 회수 위험이 커진다.
관련 법령
- 부동산등기법 제4조(권리의 순위)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
경매로 소멸할 권리와 매수인이 인수할 권리를 가르는 기준이 되는 가장 앞선 담보·압류 권리다.
주택 인도와 전입신고를 갖춘 임차인이 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 효력이다.
대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매·공매 대금에서 후순위보다 먼저 보증금을 받을 권리다.
앞으로 생길 불특정 채권을 정해진 최고액 한도에서 담보하기 위해 설정하는 저당권이다.
경매 매각대금을 법이 정한 순위에 따라 채권자들에게 나누어 주는 절차다.
등기부에서 소유권과 그 처분을 제한하는 압류·가압류·가처분 등을 기록한 부분이다.
거래·입찰 전에 부동산의 권리관계를 조사해 인수해야 할 위험과 보증금 안전성을 따지는 일이다.
부동산의 표시와 소유권·담보권 등 권리관계를 공시하는 공적 장부의 사본이다.