말소기준권리
유사어: 말소기준등기
경매로 소멸할 권리와 매수인이 인수할 권리를 가르는 기준이 되는 가장 앞선 담보·압류 권리다.
말소기준권리는 경매 권리분석에서 매각 후 지워질 권리와 남아서 매수인이 떠안을 권리를 가르는 기준선이 되는 권리다. 법률 용어가 아니라 실무 용어이며, 민사집행법의 소멸·인수 규정을 적용하기 쉽게 정리한 개념이다.
말소기준권리가 될 수 있는 것은 근저당권·저당권, 압류·가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 그리고 건물 전부에 설정되어 배당요구나 경매신청을 한 선순위 전세권이다. 이 중 등기부상 가장 먼저 설정된 것이 말소기준권리가 된다. 이보다 뒤에 생긴 권리와 임차인 대항력은 원칙적으로 매각으로 소멸하고, 앞선 권리는 매수인이 인수한다.
예시
| 순서 | 권리 | 결과 |
|---|---|---|
| ① | 임차인 전입 (보증금 1억) | 인수 위험 |
| ② | 근저당 (말소기준권리) | 소멸 |
| ③ | 가압류 | 소멸 |
| ④ | 임차인 전입 (보증금 5천만) | 대항력 없음 |
①의 임차인이 배당요구를 하지 않았거나 배당에서 다 받지 못하면 매수인이 잔액을 인수한다.
알아두면 좋은 점
- 말소기준권리보다 뒤의 권리라도 유치권, 법정지상권, 일부 가처분(건물 철거·토지 인도 목적)은 소멸하지 않을 수 있다.
- 선순위 근저당 금액이 작으면 대위변제로 말소기준권리가 바뀔 수 있다.
- 임차인 대항력은 전입 다음 날 0시에 생기므로 같은 날짜 비교에 주의한다.
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
경매 부동산의 기존 권리를 매수인이 떠안는지(인수), 매각으로 사라지는지(소멸)를 정하는 원칙이다.
거래·입찰 전에 부동산의 권리관계를 조사해 인수해야 할 위험과 보증금 안전성을 따지는 일이다.
경매에서 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춰, 받지 못한 보증금을 매수인이 떠안게 되는 임차인이다.
앞으로 생길 불특정 채권을 정해진 최고액 한도에서 담보하기 위해 설정하는 저당권이다.
금전채권의 강제집행을 보전하려고 판결 전에 채무자 재산의 처분을 임시로 막는 조치다.
경매 개시 후 법원이 감정인에게 평가시켜 정한 부동산 가격으로, 첫 최저매각가격의 기준이다.
국가·공공기관이 체납 압류재산이나 공공 재산을 한국자산관리공사 온비드에서 공개 매각하는 절차다.
경매 낙찰가를 감정가로 나눈 비율로, 경매 시장의 열기와 시세 전망을 보여 주는 지표다.