도급제·지분제
유사어: 도급제, 지분제, 확정지분제, 무상지분율
정비사업 시공 계약 방식으로, 도급제는 조합이 공사비를 주고 사업 손익을 지며, 지분제는 시공사가 조합원 몫을 보장하고 손익을 진다.
도급제와 지분제는 재개발·재건축에서 조합과 시공사가 사업 위험과 이익을 어떻게 나누는지에 따른 계약 방식이다. 법률 용어가 아니라 실무 용어다.
도급제는 조합이 시행 주체로서 시공사에 정해진 공사비만 지급하는 방식이다. 일반분양가가 오르면 이익이 조합원에게 돌아가지만, 분양 부진이나 공사비 증액 위험도 조합이 진다. 현재 대부분의 정비사업이 이 방식이다. 지분제는 시공사가 조합원에게 기존 대지지분의 일정 비율(무상지분율)만큼 새 아파트 면적을 추가 부담 없이 주기로 약정하고, 그 뒤 사업 손익을 시공사가 가져가는 방식이다. 조건을 고정한 확정지분제와 일정 조건에 따라 바뀌는 변동지분제가 있다.
예시
무상지분율 150% 확정지분제라면 대지지분 20평을 가진 조합원은 30평 아파트를 추가 분담금 없이 받는다. 일반분양가가 올라 생긴 이익은 시공사 몫이다. 같은 단지가 도급제라면 일반분양 이익이 비례율 상승으로 조합원에게 돌아가지만, 분양가가 떨어지면 분담금이 늘 수 있다.
알아두면 좋은 점
- 지분제는 조합원 부담이 확정되는 장점이 있지만 시공사가 위험을 지는 만큼 조건이 보수적으로 잡힌다.
- 지분제 계약이라도 "변동" 조건이 붙어 있으면 결국 분담금이 바뀔 수 있다.
- 시공사 입찰 때 제시된 조건이 본계약에서 달라지지 않는지 확인한다.
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
정비사업 조합이 총회에서 경쟁입찰을 거쳐 아파트를 지을 건설사를 정하는 절차다.
정비사업 시공 계약 뒤 물가 상승·설계 변경 등으로 공사비가 늘어나는 것으로, 일정 비율 이상이면 공적 검증을 거친다.
정비사업 후 자산 총액에서 총사업비를 뺀 금액을 사업 전 자산 총액으로 나눈 비율로, 사업성의 지표다.
조합원이 새 주택을 받기 위해 권리가액 외에 더 내야 하는 금액으로, 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 값이다.
조합원의 종전자산과 새로 지을 자산의 배분, 분양가·분담금·청산 방법을 정해 행정청 인가를 받는 계획이다.
대지면적에 대한 건축물 지상층 연면적의 비율로, 얼마나 높고 많이 지을 수 있는지를 정한다.
재개발·재건축 조합원이 관리처분계획인가로 얻는, 새로 지어질 주택을 취득할 수 있는 권리다.
정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 구역 전체를 새로 조성하는 정비사업이다.