전셋값 오르자 갱신권 사용 늘어…비강남권이 강남권보다 높아

재계약 비중 46.5%…대출 규제·매물 감소가 배경

국토교통부 집계에 따르면 올해 서울 아파트 전월세 계약 가운데 재계약이 차지하는 비중은 46.5%로 나타났다. 대출 규제 강화와 전월세 매물 감소가 겹치면서 세입자들의 주거 이동이 어려워진 결과로, 임차인들이 기존 주택에 계속 머무르는 선택을 늘린 것으로 분석된다. 올해 단행된 토지거래허가구역 확대 지정 역시 거주지 이전을 제약하는 요인으로 작용했다.

한국부동산원에 따르면 올해 1~9월 서울 아파트 전셋값은 8.21% 상승했다. 구별로는 성북구가 13.58%로 상승폭이 가장 컸다. 박용석 알투코리아 부동산경제연구소장은 "서울 아파트 전세 물량 감소로 인해 전세가격 전세수급지수가 (임차인에게) 불리하게 작용하고 있다"고 밝혔다. 집라이즈 집계(국토교통부 실거래 신고 기준)에 따르면 최근 12개월(2025년 10월~2026년 9월) 서울 아파트 전세 거래는 113,895건이었으며 평균 보증금은 6억 4,561만원이었다.

강남 52% vs 비강남…중구 56.2%로 최고

갱신계약(임대차 계약을 같은 조건이나 협의된 조건으로 연장하는 계약) 가운데서도 계약갱신청구권—세입자가 1회에 한해 집주인의 거절 없이 계약을 연장할 수 있는 법적 권리—을 직접 행사한 비중은 지역별로 뚜렷한 차이를 보였다. 강남구의 경우 올해 전월세 계약 중 갱신계약 비중은 52%였으나, 그중 갱신권을 직접 행사한 비율은 비강남권에 비해 낮았다. 대신 강남권에서는 임대인과 임차인이 보증금 등 조건을 협의해 계약을 연장하는 합의갱신 방식이 증가했다.

비강남권에서는 갱신권 사용 비중이 상대적으로 높았다. 전셋값이 큰 폭으로 오른 중구의 갱신권 사용 비중은 56.2%로 서울에서 가장 높았으며, 성동구 등에서도 갱신계약의 절반 이상이 갱신권 행사로 이뤄졌다. 세계일보에 따르면 비강남 지역을 중심으로 전셋값이 큰 폭으로 오른 구에서 갱신권 사용이 집중되며 지역별 뚜렷한 온도 차가 드러났다.

강남·비강남 갱신 패턴 엇갈린 이유

강남권과 비강남권의 갱신 방식이 엇갈린 배경에는 임차인의 자금 여력 차이가 있다. 강남권 임차인은 상대적으로 합의갱신을 통해 보증금 조정 협의가 가능한 반면, 비강남권 임차인은 오른 전셋값을 감당하기 어려워 갱신권을 행사해 직전 계약 보증금의 5% 이내로 증액을 제한(법정 증액 한도)받는 사례가 많았다. 전월세 매물 품귀 현상이 비강남권 임차인의 선택지를 더욱 좁힌 것으로 나타났다. 천지일보에 따르면 이사 부담이 커진 상황에서 임차인들이 기존 주택에 머무르는 경향이 강해졌으며, 전월세 매물 감소와 대출 규제가 복합적으로 작용했다.