오피스텔 투자, 시세 차익보다 임대 수익률 중심으로 따져야

기준금리 연속 인상, 오피스텔 시장에 미치는 영향

한국은행은 7월과 8월 두 달 연속으로 기준금리를 인상했다. 이 같은 금리 인상 국면에서 부동산 시장 전반에 걸쳐 투자 심리가 위축되고 있으며, 오피스텔 시장도 예외가 아니다. 한국은행의 금리 인상 배경에는 반도체 수출 호조에 따른 경제 성장이 자리하고 있다는 점이 지적된다.

금리 인상 환경에서는 대출 이자 부담이 커지는 만큼, 오피스텔 투자 시 기대 수익을 산정하는 방식에도 변화가 요구된다. 오피스텔은 주거용 아파트와 달리 규제상 상업용 부동산으로 분류되는 경우가 많아, 취득세·대출 한도 등 적용 기준이 다르다는 점도 고려해야 한다.

임대 수익률 중심의 접근이 강조되는 이유

오피스텔은 아파트와 비교해 가격 상승에 따른 시세 차익(매입 가격과 매도 가격의 차이)을 기대하기 어려운 상품으로 평가된다. 공급이 특정 지역에 집중되는 경향이 있고, 주거 선호도에서도 아파트에 비해 상대적으로 낮은 평가를 받기 때문이다.

이에 따라 오피스텔 투자는 보유 기간 동안 발생하는 임대료, 즉 임대 수익률(임대 수입을 매입 가격으로 나눈 비율)을 중심으로 수익성을 따지는 접근이 권고된다. 금리가 높아질수록 요구 수익률도 높아지므로, 매입 가격 대비 임대 수익률이 시장 금리 수준을 웃도는지 여부가 핵심 판단 기준이 된다.

수도권 주거형 오피스텔 수요 동향

아파트 청약 경쟁이 치열해지면서 청약통장 없이 추첨만으로 당첨자를 가리는 주거형 오피스텔이 대안으로 주목받는 흐름도 나타나고 있다. 가점이 낮아 아파트 청약이 어려운 무주택자나, 이미 주택을 보유한 갈아타기 수요층이 중대형 주거형 오피스텔로 관심을 돌리는 경우가 있다는 것이다.

한편 수도권 일부 지역에서는 아파트 입주 물량 감소와 부동산 규제의 영향이 맞물리면서 전세 매물 부족 현상이 나타나고 있다. 부동산R114 자료에 따르면 올해 서울·경기 연간 아파트 입주 물량은 6만9,335가구(임대 제외)로, 지난 2015년의 8만1,000여 가구에 비해 줄어든 수치다.

남은 쟁점

향후 추가적인 기준금리 인상 여부와 관련해, 한국은행은 구체적인 일정이나 폭을 공식적으로 밝히지 않은 상태다. 또한 오피스텔 분양 광고물의 법령 준수 여부 등 분양 시장 관련 규제 적용 문제도 일부 매체에서 검토 중인 사안으로 보도됐다.