유찰
매각기일에 유효한 입찰자가 없어 매각이 이루어지지 않고 다음 기일로 넘어가는 것이다.
유찰은 경매·공매의 매각기일에 최저매각가격 이상의 유효한 입찰이 한 건도 없어 매각이 성립하지 않는 것을 말한다. 유찰되면 법원은 최저매각가격을 낮추어 새 매각기일을 정하고, 공매는 다음 회차에서 공매예정가격을 낮춘다.
유찰이 반복될수록 가격이 내려가 입찰자에게는 기회가 되지만, 여러 번 유찰된 데에는 대개 이유가 있다. 시세보다 감정가가 높은 경우도 있지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수, 유치권·법정지상권, 지분 물건 등 숨은 부담이 있는 경우가 많다.
예시
감정가 3억 원 다세대주택이 3회 유찰되어 최저가가 1억5,360만 원(20% 저감 기준, 감정가의 51.2%)이 되었다. 매각물건명세서를 보니 배당요구를 하지 않은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억5천만 원이 있어, 매수인은 실제로 약 3억 원 이상을 부담하게 되는 구조였다.
알아두면 좋은 점
- 유찰 횟수가 많은 물건일수록 인수 권리를 더 꼼꼼히 확인해야 한다.
- 유찰과 별개로, 채무자 측의 변경·연기 신청으로 매각기일 자체가 바뀌는 경우도 있다.
- 시장 하락기에는 아파트도 1~2회 유찰되는 일이 흔하다.
관련 법령
- 민사집행법 제119조(새 매각기일)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
경매에서 이 금액 이상으로 입찰해야 유효한, 법원이 정한 매각 하한 가격이다.
경매가 유찰될 때마다 직전 최저매각가격에서 낮추는 비율로, 법원에 따라 통상 20% 또는 30%다.
경매 개시 후 법원이 감정인에게 평가시켜 정한 부동산 가격으로, 첫 최저매각가격의 기준이다.
경매 낙찰가를 감정가로 나눈 비율로, 경매 시장의 열기와 시세 전망을 보여 주는 지표다.
법원 경매법정에서 경매 부동산의 입찰을 실시해 최고가매수신고인을 정하는 날이다.
국가·공공기관이 체납 압류재산이나 공공 재산을 한국자산관리공사 온비드에서 공개 매각하는 절차다.
경매로 소멸할 권리와 매수인이 인수할 권리를 가르는 기준이 되는 가장 앞선 담보·압류 권리다.
낙찰받은 부동산에 사는 점유자를 내보내고 매수인이 실제로 부동산을 넘겨받는 과정이다.