부동산 용어사전

대항력 있는 임차인

유사어: 선순위 임차인

경매에서 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춰, 받지 못한 보증금을 매수인이 떠안게 되는 임차인이다.

대항력 있는 임차인은 경매 부동산에서 말소기준권리보다 먼저 주택 인도와 전입신고를 마친 임차인을 말한다. 이 임차인의 임차권은 매각으로 소멸하지 않으므로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 차액을 매수인에게 청구하고 다 받을 때까지 집을 비워 주지 않을 수 있다.

입찰자에게 가장 중요한 것은 이 임차인이 배당요구를 했는지, 확정일자는 언제인지다. 배당요구를 하고 확정일자 순위가 빨라 배당으로 보증금을 다 받으면 매수인 부담은 없다. 배당요구를 하지 않았거나 배당이 부족하면 잔액이 그대로 매수인의 추가 비용이 된다.

예시

감정가 3억 원 빌라에 말소기준권리보다 앞선 임차인(보증금 2억 원)이 있고 배당요구를 하지 않았다. 2억2천만 원에 낙찰받으면 매수인은 매각대금 2억2천만 원 외에 임차인 보증금 2억 원을 따로 돌려줘야 하므로 실제 취득 비용은 4억2천만 원이 된다.

알아두면 좋은 점

전입일은 매각물건명세서와 전입세대열람 내역으로 확인하고, 실제 점유 여부는 현장에서 확인한다.
소유자의 가족이나 위장 임차인으로 의심되면 무상거주확인서, 금융거래 내역 등으로 진정성을 따진다.
보증기관이 임차인 권리를 대위한 물건도 같은 구조로 분석한다.

이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.

예시

알아두면 좋은 점

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