우선변제권
대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매·공매 대금에서 후순위보다 먼저 보증금을 받을 권리다.
우선변제권은 대항요건(주택 인도와 전입신고)과 임대차계약서상 확정일자를 모두 갖춘 임차인이, 임차주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 그 매각대금에서 후순위 권리자 등보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리다. 임대차가 등기되지 않았는데도 담보물권처럼 순위에 따라 배당받게 해 주는 장치다.
순위는 대항요건을 갖춘 날의 다음 날과 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 근저당권·조세 등과 비교한다. 우선변제를 받으려면 경매 절차에서 배당요구종기까지 배당요구를 해야 하며, 배당을 받으려면 주택을 매수인에게 넘겨줘야 한다.
예시
임차인이 3월 2일 전입하고 3월 10일 확정일자를 받았다면 우선변제권 기준일은 3월 10일이다. 3월 5일 설정된 근저당이 있다면 근저당이 먼저 배당받고, 남은 금액에서 임차인이 배당받는다.
알아두면 좋은 점
관련 법령
- 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
임대차계약서에 공적 기관이 그 날짜에 계약서가 존재했음을 확인해 주는 날짜로, 우선변제권의 요건이다.
주택 인도와 전입신고를 갖춘 임차인이 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 효력이다.
소액임차인이 보증금 중 일정액을 선순위 담보권자보다도 먼저 배당받는 권리다.
경매에서 채권자·임차인이 배당을 받겠다고 신청할 수 있는 마감일로, 첫 매각기일 전으로 정해진다.
경매 매각대금을 법이 정한 순위에 따라 채권자들에게 나누어 주는 절차다.
등기부에서 소유권과 그 처분을 제한하는 압류·가압류·가처분 등을 기록한 부분이다.
거래·입찰 전에 부동산의 권리관계를 조사해 인수해야 할 위험과 보증금 안전성을 따지는 일이다.
앞으로 생길 불특정 채권을 정해진 최고액 한도에서 담보하기 위해 설정하는 저당권이다.