소액임차인

보증금이 지역별 기준 이하여서 일정액을 최우선으로 변제받도록 보호받는 임차인이다.

소액임차인은 주택임대차보호법 시행령이 지역별로 정한 보증금 기준 이하로 계약한 임차인을 말한다. 이들은 경매·공매 때 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받는 최우선변제권을 가진다.

기준 금액과 최우선변제액은 서울, 과밀억제권역, 광역시 등 지역별로 나뉘고, 주거비 변동에 맞춰 여러 차례 상향되어 왔다. 중요한 점은 어느 기준을 적용할지가 임대차 계약일이 아니라 그 주택에 처음 설정된 담보물권(근저당 등)의 설정일로 결정된다는 것이다(2026년 10월 기준이며, 판단 시점을 계약일로 바꾸는 법 개정이 논의되고 있다). 오래된 근저당이 있는 집이라면 옛 기준이 적용돼 보호 범위가 좁아질 수 있다.

예시

2023년 2월 21일 이후 담보물권이 설정된 주택에 적용되는 기준은 다음과 같다(이후 개정될 수 있다).

지역	보증금 기준	최우선변제액
서울특별시	1억6,500만 원 이하	5,500만 원
과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포	1억4,500만 원 이하	4,800만 원
광역시(과밀억제권역·군 제외)·안산·광주(경기)·파주·이천·평택	8,500만 원 이하	2,800만 원
그 밖의 지역	7,500만 원 이하	2,500만 원

알아두면 좋은 점

월세 계약도 보증금만으로 기준을 판단한다(주택 기준).
등기부를 '말소사항 포함'으로 떼어 최선순위 담보물권 설정일을 확인해야 정확한 기준을 알 수 있다.
기준 이하라도 경매개시결정 등기 뒤에 전입하면 최우선변제를 받지 못한다.
2026년 7월 1일 광주광역시가 전라남도와 함께 전남광주통합특별시로 통합되었지만 시행령의 '광역시' 구분은 바뀌지 않았다. 통합특별시 설치 특별법은 개별 법령이 고쳐질 때까지 종전 광주광역시 자치구 지역에는 광역시에, 종전 전라남도 시·군 지역에는 도에 적용되는 규정을 적용하도록 하므로, 종전 광주 지역은 광역시 기준, 종전 전남 지역은 그 밖의 지역 기준을 따르는 것으로 볼 수 있다(2026년 10월 기준).

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