물권·채권
물건을 직접 지배하는 권리(물권)와 특정인에게 행위를 청구하는 권리(채권)를 나누는 재산권의 기본 구분이다.
물권은 특정한 물건을 직접 지배해 이익을 얻는 권리로, 누구에게나 주장할 수 있는 배타적 권리다. 소유권·지상권·지역권·전세권·유치권·질권·저당권 등이 있으며, 물권의 종류와 내용은 법률이나 관습법으로만 정할 수 있다(물권법정주의). 채권은 특정한 사람에게 일정한 행위(돈을 갚으라, 집을 비워 달라 등)를 요구하는 권리로, 원칙적으로 계약 상대방에게만 주장할 수 있다.
부동산 권리분석에서 이 구분이 중요한 까닭은 우선순위가 달라지기 때문이다. 물권은 등기 순서에 따라 순위가 정해지고 그 뒤에 생긴 채권보다 앞서지만, 채권끼리는 원칙적으로 성립 순서와 관계없이 평등하다. 그래서 채권인 주택임차권도 대항력·확정일자를 갖추면 물권처럼 제3자에게 주장하고 순위에 따라 변제받을 수 있도록 특별법이 보호한다.
예시
집주인 A와 전세계약만 맺은 임차인은 A에게 보증금 반환을 청구할 채권자다. 집이 B에게 팔리면 원래는 B에게 아무것도 주장할 수 없지만, 전입신고와 점유로 대항력을 갖췄다면 B가 임대인 지위를 이어받는다. 같은 임차인이 전세권설정등기를 했다면 처음부터 물권자로서 경매를 직접 신청할 수도 있다.
알아두면 좋은 점
- 같은 '전세'라도 등기한 전세권은 물권, 확정일자만 받은 임대차는 채권이다.
- 가압류는 채권자가 채권 회수를 위해 미리 묶어 두는 절차로, 그 자체가 물권은 아니다.
- 매매계약만 맺고 등기하지 않은 매수인은 소유권이전등기를 청구할 채권만 가진다.
관련 법령
- 민법 제185조(물권의 종류)
- 민법 제186조(부동산물권변동의 효력)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
물건을 법률의 범위 안에서 사용·수익·처분할 수 있는 가장 완전한 물권이다.
앞으로 생길 불특정 채권을 정해진 최고액 한도에서 담보하기 위해 설정하는 저당권이다.
전세금을 내고 남의 부동산을 쓰며, 그 부동산에서 전세금을 우선 변제받는 등기된 물권이다.
주택 인도와 전입신고를 갖춘 임차인이 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 효력이다.
대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매·공매 대금에서 후순위보다 먼저 보증금을 받을 권리다.
등기부에서 소유권과 그 처분을 제한하는 압류·가압류·가처분 등을 기록한 부분이다.
거래·입찰 전에 부동산의 권리관계를 조사해 인수해야 할 위험과 보증금 안전성을 따지는 일이다.
부동산의 표시와 소유권·담보권 등 권리관계를 공시하는 공적 장부의 사본이다.