대지권미등기
유사어: 대지권 미등기, 대지권 없음
집합건물 호실 등기부에 대지권이 등기되어 있지 않은 상태로, 원인에 따라 위험도가 크게 다르다.
대지권미등기는 아파트·빌라 등 집합건물 호실 등기부 표제부에 대지권 표시가 없는 상태다. 원인은 크게 둘이다. 하나는 택지개발·환지 절차가 늦어지는 등 행정 절차 때문에 분양자가 대지사용권을 가지고 있지만 등기만 늦어지는 경우이고, 다른 하나는 애초에 대지사용권이 없는 경우다.
앞의 경우는 집합건물법상 전유부분과 대지사용권이 일체로 움직이므로 경매 낙찰자도 대지사용권을 함께 취득하는 것으로 본다. 그러나 대지사용권 자체가 없다면 토지 소유자가 건물 철거나 지료를 청구할 수 있어 위험하다. 경매에서는 감정평가서가 대지권 가격을 포함했는지, 분양대금이 완납되었는지를 확인하는 것이 핵심이다.
예시
신도시 아파트가 환지처분이 늦어 대지권미등기 상태로 경매에 나왔고, 감정평가서에 '대지권 가격 포함'으로 적혀 있다. 이 경우 낙찰 뒤 환지 절차가 끝나면 대지권 등기를 마칠 수 있어 큰 문제가 되지 않는 경우가 많다. 반면 '대지권 없음, 건물만 평가'라면 별도의 토지 문제가 남는다.
알아두면 좋은 점
- 분양대금 미납으로 대지권이 넘어오지 않은 경우 낙찰자가 미납금을 부담해야 할 수 있다.
- 대지권미등기 물건은 대출 심사에서 불리할 수 있어 미리 금융기관에 확인한다.
- 원인 파악은 감정평가서, 매각물건명세서, 시행사·관리사무소 확인을 함께 한다.
관련 법령
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
한 동의 건물 중 구조상·이용상 독립된 부분(호실)을 각각 따로 소유하는 권리다.
공동주택 단지 전체 토지 가운데 한 세대 소유자에게 배분된 토지 면적 몫이다.
집합건물의 토지 등기부에 건물과 별개로 근저당 등 권리가 남아 있음을 표제부에 알리는 표시다.
경매 개시 후 법원이 감정인에게 평가시켜 정한 부동산 가격으로, 첫 최저매각가격의 기준이다.
유치권·법정지상권·지분·선순위 가처분 등 일반 권리분석으로 해결되지 않는 부담이 있는 경매 물건이다.
국가·공공기관이 체납 압류재산이나 공공 재산을 한국자산관리공사 온비드에서 공개 매각하는 절차다.
경매 낙찰가를 감정가로 나눈 비율로, 경매 시장의 열기와 시세 전망을 보여 주는 지표다.
경매로 소멸할 권리와 매수인이 인수할 권리를 가르는 기준이 되는 가장 앞선 담보·압류 권리다.