토지별도등기
유사어: 토지 별도등기
집합건물의 토지 등기부에 건물과 별개로 근저당 등 권리가 남아 있음을 표제부에 알리는 표시다.
토지별도등기는 아파트·빌라 같은 집합건물에서 대지권의 목적인 토지에 건물과 따로 설정된 권리가 있다는 뜻이다. 주로 건축 전 시행사가 토지를 담보로 대출을 받아 근저당을 설정한 뒤, 건물이 완공되어 대지권 등기를 했는데도 그 근저당을 말소하지 않은 경우에 생긴다. 집합건물 등기부 표제부에 '토지별도등기 있음'으로 표시된다.
토지별도등기가 있으면 호실 등기부만 봐서는 토지의 부담을 알 수 없어 토지 등기부를 따로 발급해 확인해야 한다. 경매에서는 법원이 토지 별도등기 권리자에게 배당요구를 하게 해 매각으로 소멸시키거나, 매수인이 인수하도록 특별매각조건을 붙인다. 어느 쪽인지는 매각물건명세서에 적힌다.
예시
빌라 경매 물건 표제부에 '토지별도등기 있음'이 있고, 토지 등기부에 시행사 대출 근저당 10억 원이 남아 있다. 매각물건명세서에 '토지별도등기 인수 조건'이 붙어 있다면 낙찰자는 이 근저당 부담을 떠안을 수 있으므로 입찰가를 크게 낮추거나 입찰을 포기해야 한다.
알아두면 좋은 점
- 이미 채무가 변제됐는데 등기만 남은 경우도 많아, 토지 등기부와 채권 상태를 함께 확인한다.
- 매매·임대차에서도 토지별도등기는 대출 거절이나 보증금 위험으로 이어질 수 있다.
- 인수 조건이 없고 별도등기 권리자가 배당받는다면 매각으로 말소되는 것이 보통이다.
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
한 동의 건물 중 구조상·이용상 독립된 부분(호실)을 각각 따로 소유하는 권리다.
집합건물 호실 등기부에 대지권이 등기되어 있지 않은 상태로, 원인에 따라 위험도가 크게 다르다.
등기부에서 부동산의 소재지·지목·면적·구조 등 물리적 현황을 기록한 부분이다.
앞으로 생길 불특정 채권을 정해진 최고액 한도에서 담보하기 위해 설정하는 저당권이다.
법원이 매각 부동산의 점유관계·인수 권리 등을 정리해 매각기일 전 공개하는 공식 문서다.
경매 개시 후 법원이 감정인에게 평가시켜 정한 부동산 가격으로, 첫 최저매각가격의 기준이다.
국가·공공기관이 체납 압류재산이나 공공 재산을 한국자산관리공사 온비드에서 공개 매각하는 절차다.
경매 낙찰가를 감정가로 나눈 비율로, 경매 시장의 열기와 시세 전망을 보여 주는 지표다.