부동산 용어사전

채권최고액

근저당권으로 담보되는 채권의 상한액으로, 등기부 을구에 기재되는 금액이다.

채권최고액은 근저당권자가 그 부동산에서 우선 변제받을 수 있는 한도 금액이다. 근저당권은 채무액이 변동하는 것을 전제로 하므로 실제 대출 잔액이 아닌 이 최고액이 등기부에 공시된다.

금융기관은 원금 외에 이자·지연손해금까지 담보하기 위해 원금보다 높은 비율로 최고액을 정하며, 은행권에서는 통상 원금의 110~130% 수준이 쓰인다(기관·상품에 따라 다르다). 경매 배당 때 근저당권자는 실제 채권액이 최고액보다 많아도 최고액까지만 우선 배당받고, 실제 채권액이 적으면 실제 채권액만 받는다.

예시

매매가 5억 원짜리 빌라에 채권최고액 2억4천만 원의 근저당이 있다면, 원금이 약 2억 원 안팎인 대출이 있다고 추정할 수 있다. 여기에 보증금 2억5천만 원으로 전세를 들면 '최고액+보증금'이 4억9천만 원으로 시세의 98%에 달해 경매 시 보증금 일부를 잃을 위험이 크다.

알아두면 좋은 점

최고액만 보고 실제 잔액을 단정할 수 없으므로, 필요하면 임대인에게 대출 잔액 증명을 요구한다.
최고액은 이미 갚아 원금이 줄어도 자동으로 줄지 않는다. 감액하려면 변경등기를 해야 한다.
전세보증보험 심사에서도 선순위 채권은 보통 최고액 기준으로 계산된다.

이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.

예시

알아두면 좋은 점

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