최우선변제권
유사어: 최우선변제
소액임차인이 보증금 중 일정액을 선순위 담보권자보다도 먼저 배당받는 권리다.
최우선변제권은 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인이 보증금 중 법령이 정한 일정액을 경매·공매에서 선순위 근저당권자 등 다른 담보물권자보다도 가장 먼저 배당받을 수 있는 권리다. 서민 임차인의 최소한의 주거 안정을 보장하기 위한 제도다.
요건은 ①보증금이 지역별 소액임차인 기준 이하일 것, ②경매개시결정 등기 전에 대항요건(인도+전입신고)을 갖출 것, ③배당요구종기까지 배당요구를 할 것이다. 확정일자는 필요하지 않다. 다만 소액임차인 전체가 받는 최우선변제액 합계는 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1을 넘을 수 없다.
예시
가상의 사례로, 최우선변제액이 5,500만 원인 서울에서 보증금 1억 원인 소액임차인이 있다. 집이 3억 원에 매각되면 임차인은 선순위 근저당보다 먼저 5,500만 원을 받고, 나머지 4,500만 원은 확정일자 순위에 따라 배당받거나 못 받게 된다.
알아두면 좋은 점
- 소액임차인 해당 여부는 계약 시점이 아니라 그 주택의 최선순위 담보물권 설정일 당시 기준으로 판단한다.
- 임대인과 짜고 보증금을 낮춰 쓴 가장 임차인은 최우선변제를 받지 못한다.
- 상가건물 임대차에도 별도 기준의 최우선변제 제도가 있다.
관련 법령
- 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
보증금이 지역별 기준 이하여서 일정액을 최우선으로 변제받도록 보호받는 임차인이다.
대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매·공매 대금에서 후순위보다 먼저 보증금을 받을 권리다.
주택 인도와 전입신고를 갖춘 임차인이 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 효력이다.
경매 매각대금을 법이 정한 순위에 따라 채권자들에게 나누어 주는 절차다.
경매에서 채권자·임차인이 배당을 받겠다고 신청할 수 있는 마감일로, 첫 매각기일 전으로 정해진다.
등기부에서 소유권과 그 처분을 제한하는 압류·가압류·가처분 등을 기록한 부분이다.
거래·입찰 전에 부동산의 권리관계를 조사해 인수해야 할 위험과 보증금 안전성을 따지는 일이다.
앞으로 생길 불특정 채권을 정해진 최고액 한도에서 담보하기 위해 설정하는 저당권이다.