매각물건명세서
법원이 매각 부동산의 점유관계·인수 권리 등을 정리해 매각기일 전 공개하는 공식 문서다.
매각물건명세서는 법원이 작성해 매각기일 1주 전까지 비치하는 문서로, 입찰자가 알아야 할 부동산의 권리 상태를 요약한 공식 자료다. 부동산의 표시, 점유자와 점유 권원·기간·보증금·차임에 관한 진술, 매각으로 소멸하지 않는 등기된 권리나 가처분, 매각으로 성립하는 것으로 보는 지상권의 개요 등이 적힌다. 최선순위 설정일자와 배당요구종기도 함께 표시된다.
함께 공개되는 현황조사서는 집행관이 현장에 나가 점유자, 임대차 관계, 부동산 현황을 조사한 보고서이고, 감정평가서는 감정가 산정 근거를 담은 문서다. 입찰자는 이 세 문서를 기본으로 권리분석을 한다.
예시
명세서의 '등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 효력이 소멸되지 아니하는 것' 칸에 '갑구 2번 가처분 인수'라고 적혀 있다면, 매수인은 그 가처분의 본안 소송 결과에 따라 소유권을 잃을 수도 있다는 뜻이다.
알아두면 좋은 점
- 명세서에 중대한 오류나 누락이 있어 손해를 볼 상황이면 매각불허가나 매각허가결정 취소를 신청할 수 있다.
- 명세서 내용은 매각기일 직전에 정정되기도 하므로 입찰 당일 다시 확인한다.
- 임차인 진술은 조사 당시 기준이므로 전입세대열람으로 교차 확인한다.
관련 법령
- 민사집행법 제105조(매각물건명세서 등)
- 민사집행법 제85조(현황조사)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
경매 개시 후 법원이 감정인에게 평가시켜 정한 부동산 가격으로, 첫 최저매각가격의 기준이다.
경매에서 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춰, 받지 못한 보증금을 매수인이 떠안게 되는 임차인이다.
경매 부동산의 기존 권리를 매수인이 떠안는지(인수), 매각으로 사라지는지(소멸)를 정하는 원칙이다.
거래·입찰 전에 부동산의 권리관계를 조사해 인수해야 할 위험과 보증금 안전성을 따지는 일이다.
국가·공공기관이 체납 압류재산이나 공공 재산을 한국자산관리공사 온비드에서 공개 매각하는 절차다.
경매 낙찰가를 감정가로 나눈 비율로, 경매 시장의 열기와 시세 전망을 보여 주는 지표다.
경매로 소멸할 권리와 매수인이 인수할 권리를 가르는 기준이 되는 가장 앞선 담보·압류 권리다.
낙찰받은 부동산에 사는 점유자를 내보내고 매수인이 실제로 부동산을 넘겨받는 과정이다.