조세채권 우선
유사어: 조세우선권, 법정기일, 조세채권 우선원칙
세금이 다른 채권보다 먼저 징수되는 원칙으로, 담보권·확정일자 임차권과는 법정기일을 기준으로 선후를 가린다.
국세와 지방세는 원칙적으로 다른 공과금이나 채권보다 우선해 징수한다. 다만 거래 안전을 위해 예외가 있다. 세금의 법정기일보다 먼저 설정된 저당권·전세권·질권, 법정기일 전에 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금 등은 그 세금보다 앞선다. 경매·공매 절차비용, 소액임차인 최우선변제금, 일정 범위의 임금채권도 세금보다 먼저다.
법정기일은 신고납부 세금이면 신고일, 정부가 결정·고지하는 세금이면 납부고지서 발송일 등으로 정해진다. 그래서 등기부에는 아무것도 없어도, 집주인이 계약 전에 이미 신고하고 안 낸 세금이 있으면 그 세금이 임차인보다 앞설 수 있다. 당해세는 이 비교와 별개로 더 강한 우선권이 있다.
예시
집주인이 2025년 5월에 소득세를 신고만 하고 내지 않았고, 임차인은 같은 해 9월 확정일자를 받았다. 집이 공매되면 신고일(5월)이 확정일자(9월)보다 빨라 그 소득세가 보증금보다 먼저 배분된다.
알아두면 좋은 점
- 법정기일은 등기부에 나오지 않으므로 계약 전에는 임대인에게 납세증명서 제시를 요구하거나 동의를 받아 미납국세·지방세를 열람한다. 계약 뒤 보증금이 1천만 원을 넘으면 임대차 시작일까지 임대인 동의 없이도 열람할 수 있다(2026년 10월 기준).
- 조세 우선은 매각대금 배분 순서의 문제라, 체납액이 클수록 뒤 순위 임차인 몫이 줄어든다.
- 계약 뒤 생긴 체납은 원칙적으로 확정일자를 먼저 받은 임차인보다 뒤지지만, 당해세는 별도 규칙이 적용된다.
관련 법령
- 국세기본법 제35조(국세의 우선)
- 지방세기본법 제71조(지방세의 우선 징수)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
경매·공매되는 그 부동산 자체에 부과된 세금으로, 설정일이 앞선 담보권보다도 먼저 배당되는 것이 원칙이다.
세금이 체납되면 과세관청이 법원을 거치지 않고 재산을 압류·매각해 세금을 거두는 절차다.
경매 매각대금을 법이 정한 순위에 따라 채권자들에게 나누어 주는 절차다.
앞으로 생길 불특정 채권을 정해진 최고액 한도에서 담보하기 위해 설정하는 저당권이다.
임대차계약서에 공적 기관이 그 날짜에 계약서가 존재했음을 확인해 주는 날짜로, 우선변제권의 요건이다.
등기부에서 소유권과 그 처분을 제한하는 압류·가압류·가처분 등을 기록한 부분이다.
거래·입찰 전에 부동산의 권리관계를 조사해 인수해야 할 위험과 보증금 안전성을 따지는 일이다.
주택 인도와 전입신고를 갖춘 임차인이 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 효력이다.