토지형질변경
유사어: 형질변경, 토지 형질변경
절토·성토·정지·포장 등으로 땅의 모양을 바꾸거나 공유수면을 매립하는 행위로, 원칙적으로 개발행위허가 대상이다.
토지형질변경은 땅깎기(절토)·흙쌓기(성토)·땅고르기(정지)·포장 등으로 토지의 형상을 바꾸는 행위와 공유수면 매립을 말한다. 경작을 위한 형질변경은 제외된다. 국토계획법상 개발행위의 하나라서 원칙적으로 허가를 받아야 한다.
형질변경은 대개 지목변경의 앞 단계다. 밭을 집터로 쓰려면 농지전용허가와 형질변경(개발행위허가)을 받아 공사하고, 건축이 끝나면 지목을 "대"로 바꾼다. 형질변경 과정에서 땅값이 크게 오르는 경우 개발부담금 부과 대상이 될 수 있다.
예시
경사진 밭 1,500㎡를 평평하게 만들어 전원주택 단지를 조성하려면 절토·성토량, 옹벽, 배수 계획을 담아 개발행위허가를 신청한다. 높이 50cm 이내로만 흙을 고르는 정도라면 지역·조건에 따라 허가 대상에서 빠질 수 있다.
알아두면 좋은 점
- 농사를 위한 객토·정지라도 일정 규모를 넘거나 주변에 피해를 주면 허가·신고가 필요할 수 있다.
- 허가 없이 성토해 이웃 땅에 피해를 주면 원상복구·손해배상 책임이 생긴다.
- 개발제한구역 안의 형질변경은 별도 법률로 더 엄격하게 제한된다.
관련 법령
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조(개발행위의 허가)
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제51조(개발행위허가의 대상)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
건축, 공작물 설치, 토지 형질변경, 토석 채취, 토지 분할 등을 하려 할 때 받아야 하는 국토계획법상 허가다.
지적공부에 등록된 지목을 실제 용도에 맞게 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것이다.
농지를 농업 외의 목적(주택·창고·공장 등)으로 쓰기 위해 받아야 하는 농지법상 허가다.
산지를 조림·임도 등 임업 외의 용도로 쓰거나 형질을 바꾸려 할 때 받아야 하는 산지관리법상 허가다.
택지개발·지목변경 등 개발사업으로 생긴 토지 개발이익의 일부를 시·군·구가 환수하는 부담금이다.
도시의 무질서한 확산을 막고 도시 주변 자연환경을 보전하기 위해 개발을 엄격히 제한하는 구역이다.
시장·군수·구청장이 표준지공시지가를 기준으로 개별 필지마다 산정해 공시하는 ㎡당 가격이다.
토지의 이용 방식과 건폐율·용적률·높이 등을 정하기 위해 국토 전체를 서로 겹치지 않게 나눈 구분이다.