명의신탁
유사어: 명의신탁약정, 차명 부동산
실제 소유자가 부동산 등기를 다른 사람 이름으로 해 두는 것으로, 부동산실명법상 원칙적으로 무효이고 처벌 대상이다.
명의신탁은 부동산을 실제로 사거나 보유하는 사람(명의신탁자)이 다른 사람(명의수탁자)과 약정해 그 사람 이름으로 등기하는 것이다. 이른바 차명 부동산이며, 1995년 시행된 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)이 이를 금지한다.
명의신탁약정과 그에 따른 등기에 의한 물권변동은 원칙적으로 무효다. 다만 수탁자가 직접 매수인이 되어 계약하고 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 물권변동은 유효해, 실제 돈을 낸 사람이 소유권을 잃을 수 있다. 또한 무효는 제3자에게 대항하지 못해, 수탁자가 집을 팔거나 담보로 잡히면 신탁자가 되찾기 어렵다. 위반한 신탁자에게는 부동산 가액의 30% 범위의 과징금과 형사처벌이 따른다. 종중·배우자·종교단체 명의 등기는 조세 포탈·강제집행 면탈 등의 목적이 없으면 특례로 무효·제재 조항이 적용되지 않는다.
예시
대출 규제를 피하려고 부모가 자금을 대고 자녀 친구 명의로 아파트를 샀다면, 이는 명의신탁에 해당해 과징금·형사처벌 대상이 될 수 있다. 명의자인 친구가 집을 처분해 버리면 부모는 소유권을 되찾기 어렵다(가상의 사례).
알아두면 좋은 점
- 자금을 댄 사람과 등기 명의가 다르면 명의신탁 외에 증여세 문제도 함께 검토된다.
- 배우자 명의 특례도 탈세·규제 회피 목적이면 적용되지 않는다.
- 과징금을 받고도 실명등기를 하지 않으면 이행강제금이 추가로 부과될 수 있다.
관련 법령
- 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조(실권리자명의 등기의무 등)
- 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조(명의신탁약정의 효력)
- 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조(과징금)
- 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조(종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
매매·증여·상속 등으로 소유자가 바뀐 사실을 등기부에 기록해 소유권을 옮기는 등기다.
한 부동산을 두 사람 이상이 지분을 나눠 함께 소유하는 것으로, 등기부에 각자의 지분이 기록된다.
타인으로부터 재산을 무상으로 받은 사람(수증자)이 받은 재산 가치에 대해 내는 국세다.
실제 거래가격보다 높은 금액으로 계약서를 써서 신고하는 불법 계약으로, 다운계약서의 반대 개념이다.
주택 임차인이 만료 전 일정 기간에 1회 계약 갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없는 권리다.
계약 체결 때 먼저 주고받는 대금으로, 통상 해약금 성격을 가져 이행 착수 전 해제의 기준이 된다.
보증금을 맡기고 매달 정해진 차임을 내며 주택을 사용하는 임대차 방식이다.
임차인이 목돈의 보증금을 맡기고 월 차임 없이 거주한 뒤 만기에 보증금을 돌려받는 임대차 방식이다.