업계약서
유사어: 업계약
실제 거래가격보다 높은 금액으로 계약서를 써서 신고하는 불법 계약으로, 다운계약서의 반대 개념이다.
업계약서는 매매 당사자가 실제 거래가격보다 부풀린 금액으로 계약서를 작성하고 그 금액으로 거래신고를 하는 것이다. 매수인이 나중에 집을 팔 때 취득가액을 높여 양도차익과 양도소득세를 줄이려 하거나, 담보가치를 높게 보여 대출을 더 받으려는 목적으로 쓰인다. 매도인이 비과세 대상이어서 세금 부담이 없을 때 매수인이 요구하는 경우가 많다.
거래가격을 거짓으로 신고하면 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 취득가액의 10% 이하에 상당하는 과태료가 부과될 수 있다. 세법상으로도 계약서 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우 양도소득세 비과세·감면 세액에서 일정 금액을 빼도록 해, 매도인이 받을 비과세 혜택이 줄어든다. 신고 가격이 시세와 크게 다르면 실거래가 검증 과정에서 드러나기 쉽다.
예시
실제 6억 원 거래를 6억5천만 원으로 신고하면, 매수인은 훗날 취득가액이 5천만 원 높게 잡혀 양도세가 줄어드는 대신 지금 취득세를 더 내고 거짓 신고 과태료 위험을 진다. 매도인은 비과세 세액 중 일부를 잃을 수 있다(가상의 수치).
알아두면 좋은 점
- 업계약 금액 기준으로 대출을 받으면 대출 사기 문제로도 번질 수 있다.
- 거짓 신고를 조장하거나 방조한 사람에게도 과태료가 부과된다.
- 자진 신고하면 과태료 감면 제도가 있으니 이미 문제가 있다면 전문가와 상의한다.
관련 법령
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제4조(금지행위)
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조(과태료)
- 소득세법 제91조(양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
세금을 줄이려고 실제 거래가격보다 낮게(업계약은 높게) 적은 허위 계약서로, 과태료와 세금 추징 대상이다.
부동산 매매계약을 맺으면 실제 거래가격 등을 계약일부터 30일 이내에 관할 시·군·구에 신고하는 제도다.
부동산·분양권 등을 팔아 생긴 이익(양도차익)에 매기는 국세로, 양도일이 속한 달 말일부터 두 달 안에 신고한다.
매매 당사자가 계약 후 법정 기한 안에 신고한 실제 계약 금액으로, 시세 판단의 가장 기본 자료다.
부동산 매매의 당사자·목적물·대금·지급일정·인도 조건 등 합의 내용을 적고 서명한 문서다.
주택 임차인이 만료 전 일정 기간에 1회 계약 갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없는 권리다.
계약 체결 때 먼저 주고받는 대금으로, 통상 해약금 성격을 가져 이행 착수 전 해제의 기준이 된다.
보증금을 맡기고 매달 정해진 차임을 내며 주택을 사용하는 임대차 방식이다.