근생빌라
유사어: 근생 빌라, 근린생활시설 빌라
건축물대장상 용도는 근린생활시설인데 실제로는 주택으로 개조해 분양·임대하는 빌라를 이르는 말이다.
근생빌라는 근린생활시설(상가·사무소 등)로 허가받은 공간을 준공 후 주택으로 바꿔 쓰는 빌라를 부르는 실무 용어다. 주로 다세대주택 건물의 1~2층이나 꼭대기층을 근린생활시설로 지어 주차 대수·주택 층수 기준을 피한 뒤, 사용승인 이후 내부를 주거용으로 바꾸는 방식으로 생긴다.
허가 용도와 다르게 쓰는 것이므로 적발되면 위반건축물로 건축물대장에 표시되고, 원상복구 시정명령과 이행강제금이 부과된다. 서류상 주택이 아니어서 주택담보대출, 전세자금대출, 전세보증보험 가입이 거절되는 경우가 많고, 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커진다. 전세사기 사건에서 자주 등장하는 유형이다.
예시
같은 건물 3층 다세대주택은 3억 원, 2층 근생빌라는 2억 원에 나왔다면 가격 차이는 대출·보증 제한과 이행강제금 위험을 반영한 것이다. 매수자는 이행강제금을 계속 낼 각오를 해야 한다.
알아두면 좋은 점
- 계약 전 건축물대장에서 해당 호실의 용도가 "주택(다세대주택 등)"인지 확인한다.
- 이행강제금은 시정될 때까지 반복 부과될 수 있다.
- 세법은 실제 사용 용도로 판단하는 경우가 많아, 근생빌라를 주거로 쓰면 주택 수에 포함될 수 있다.
관련 법령
- 건축법 제19조(용도변경), 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등), 제80조(이행강제금)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
허가·신고 없이 증축·용도변경하는 등 건축법령을 위반해 건축물대장에 위반 사실이 표시된 건축물이다.
건축물의 위치·면적·구조·용도·층수와 소유자 현황을 기록해 시·군·구가 관리하는 공적 장부다.
주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고 층수가 4개 층 이하인 공동주택이다.
전세 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 지급해 주는 보증 상품이다.
임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력 없이 임차인을 속여 보증금을 가로채는 범죄 유형이다.
국가·지자체·공공기관이 재정이나 주택도시기금을 지원받아 무주택 서민에게 시세보다 낮게 임대하는 주택이다.
여러 가구가 독립해 살 수 있지만 건물 전체가 하나의 소유권으로 등기되는 단독주택의 한 종류다.
건축 공사를 마친 건축물이 허가 내용대로 지어졌는지 확인해 허가권자가 사용을 허락하는 절차다.