부담부증여
전세보증금이나 대출 같은 채무를 함께 넘기는 조건으로 부동산을 증여하는 것이다.
부담부증여는 증여자가 부동산과 함께 그 부동산에 딸린 채무(전세보증금·담보대출 등)를 수증자가 떠안는 조건으로 증여하는 방식이다. 세법은 이 거래를 둘로 나눠, 수증자가 인수한 채무 부분은 증여자가 대가를 받고 판 것으로 보아 증여자에게 양도소득세를, 나머지 순수 증여 부분은 수증자에게 증여세를 매긴다.
증여세 과세표준이 채무만큼 줄어들어 누진세율 부담이 낮아지는 대신 증여자에게 양도세가 생긴다. 증여자가 1세대1주택 비과세 대상이면 양도세 부담이 거의 없어 유리할 수 있지만, 다주택자면 양도세가 커질 수 있어 비교 계산이 필요하다. 수증자는 인수한 채무를 실제로 갚아야 하며, 과세관청은 채무 상환 재원을 사후 관리한다.
예시
가상의 사례로, 시가 8억 원 아파트를 전세보증금 5억 원과 함께 자녀에게 증여하면 자녀는 3억 원에 대한 증여세를, 부모는 5억 원에 해당하는 부분을 양도한 것으로 보아 양도세를 계산한다.
알아두면 좋은 점
- 채무는 증여일 현재 실제로 존재하고 수증자가 인수한 것이 입증돼야 인정된다.
- 가족 간 차용 채무는 인정받기 어렵다.
- 취득세도 채무분은 유상 취득, 나머지는 증여 취득으로 나눠 계산된다.
관련 법령
- 상속세 및 증여세법 제47조(증여세 과세가액)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
타인으로부터 재산을 무상으로 받은 사람(수증자)이 받은 재산 가치에 대해 내는 국세다.
부동산·분양권 등을 팔아 생긴 이익(양도차익)에 매기는 국세로, 양도일이 속한 달 말일부터 두 달 안에 신고한다.
앞으로 생길 불특정 채권을 정해진 최고액 한도에서 담보하기 위해 설정하는 저당권이다.
임차인이 목돈의 보증금을 맡기고 월 차임 없이 거주한 뒤 만기에 보증금을 돌려받는 임대차 방식이다.
1세대가 국내에 주택 1채만 보유하고 2년 이상 보유하는 등 요건을 갖추면 양도소득세를 매기지 않는 제도다.
정부가 매년 조사·산정해 공시하는 토지·주택의 가격으로, 보유세 등 각종 세금과 부담금의 기준이 된다.
세금을 계산할 때 세율을 곱하는 기준 금액으로, 세목마다 산정 방법이 다르다.
매년 6월 1일 현재 토지·건축물·주택 등을 소유한 사람에게 부과되는 지방세 보유세다.