방공제
유사어: 소액임차보증금 공제, 소액보증금 공제
주택담보대출 한도에서 최우선변제 대상 소액임차보증금만큼을 미리 빼는 것이다.
방공제는 주택담보대출 한도를 정할 때 담보 주택에 들어올 수 있는 소액임차인의 최우선변제금만큼을 대출 가능 금액에서 빼는 관행을 말한다. 주택임대차보호법상 소액임차인은 경매 시 근저당권보다 먼저 일정 금액을 돌려받기 때문에, 은행이 그만큼 회수하지 못할 위험을 미리 반영하는 것이다.
공제 금액은 지역별 최우선변제금 기준에 방 개수를 곱해 정해져 "방공제"라 부른다(아파트는 통상 방 1개 기준). 공제 금액은 주택 소재지와 해당 기준 개정 시점에 따라 다르다. 은행에 모기지신용보험(MCI)이나 모기지신용보증(MCG)을 가입하면 공제 없이 한도를 받을 수 있으나, 가계대출 관리를 위해 은행·지역에 따라 가입이 한시 중단되기도 한다.
예시
가상의 사례로, 시세 5억 원 아파트에 LTV 70%면 3억5천만 원이지만, 그 지역의 최우선변제금이 5천만 원이고 방공제가 적용되면 한도는 3억 원으로 줄어든다.
알아두면 좋은 점
- 실거주 목적이라도 방공제가 기본 적용되므로 MCI·MCG 가입 가능 여부를 확인한다.
- 정책 대출은 방공제 적용 방식이 별도로 정해지며 정책에 따라 바뀌어 왔다.
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
주택 가치 대비 대출받을 수 있는 금액의 비율로, 담보 기준의 주택담보대출 한도 규제다.
소액임차인이 보증금 중 일정액을 선순위 담보권자보다도 먼저 배당받는 권리다.
주택을 담보로 잡고 금융회사가 빌려주는 대출로, 주택 구입이나 생활자금 마련에 쓰인다.
주택도시기금이 무주택 서민의 내 집 마련을 위해 낮은 금리로 빌려주는 정책 주택구입자금 대출이다.
연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율로, 차주의 상환 능력을 보는 소득 기준 대출 규제다.
주택도시기금이 무주택 서민에게 낮은 금리로 전세보증금을 빌려주는 정책 전세대출이다.
전세 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 지급해 주는 보증 상품이다.
전세 계약을 맺은 임차인이 보증금 마련을 위해 받는 대출로, 대부분 보증기관의 보증을 바탕으로 나간다.