제소전 화해
유사어: 제소전화해, 제소 전 화해
소송 전에 당사자가 법원에서 합의 내용을 조서로 남겨, 지키지 않으면 판결처럼 바로 강제집행할 수 있게 하는 절차다.
제소전 화해는 민사 분쟁이 소송으로 가기 전에 당사자가 합의한 내용을 지방법원에 화해 신청해 화해조서로 만드는 절차다. 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 한쪽이 약속을 어기면 별도 소송 없이 강제집행을 할 수 있다.
부동산에서는 주로 상가 임대차 계약 때 쓰인다. 임대인이 "계약 종료 시 즉시 명도한다", "차임을 일정 기간 연체하면 계약을 해지하고 명도한다" 같은 내용을 화해조서로 받아 두면, 임차인이 버틸 때 명도소송을 거치지 않고 바로 인도 집행을 할 수 있다. 다만 상가건물임대차보호법상 임차인의 강행규정 권리(계약갱신요구권 등)를 일방적으로 빼앗는 조항은 효력이 다투어질 수 있다.
예시
임대인이 상가 임대차 계약을 하면서 "3기 차임을 연체하면 계약이 해지되고 임차인은 즉시 점포를 비운다"는 제소전 화해조서를 받아 두었다. 임차인이 실제로 연체 후 퇴거를 거부하자, 임대인은 명도소송 없이 집행관에게 인도 집행을 신청했다(가상의 사례).
알아두면 좋은 점
- 임차인이 서명하면 판결을 받은 것과 같은 효과가 생기므로 조항을 꼼꼼히 읽고 불리한 내용은 협상한다.
- 신청 비용·변호사 비용은 보통 임대인이 부담하는 것이 관행이나 계약으로 정한다.
- 주택 임대차에서도 이용할 수 있지만 상가에 비해 드물다.
관련 법령
- 민사소송법 제385조(화해신청의 방식)
- 민사소송법 제220조(화해, 청구의 포기ㆍ인낙조서의 효력)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
사업자등록 대상인 상가건물 임차인의 영업 안정과 보증금 보호를 위해 민법의 특례를 정한 법률이다.
임대차가 끝날 때 임차인이 임차물을 빌릴 당시의 상태로 되돌려 반환할 의무다.
표준 계약 조항 외에 당사자가 개별 사정에 맞게 따로 합의해 계약서에 적는 조건이다.
상가 임차인이 영업시설·거래처·신용·위치상 이점 등 유무형 가치의 대가로 신규 임차인에게서 받는 돈이다.
주택 임차인이 만료 전 일정 기간에 1회 계약 갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없는 권리다.
계약 체결 때 먼저 주고받는 대금으로, 통상 해약금 성격을 가져 이행 착수 전 해제의 기준이 된다.
보증금을 맡기고 매달 정해진 차임을 내며 주택을 사용하는 임대차 방식이다.
임차인이 목돈의 보증금을 맡기고 월 차임 없이 거주한 뒤 만기에 보증금을 돌려받는 임대차 방식이다.