기준시가
국세 과세에 쓰기 위해 정부가 정한 부동산의 평가 가격으로, 실거래가를 알 수 없을 때 등에 활용된다.
기준시가는 양도소득세·상속세·증여세 등 국세를 매길 때 기준으로 삼는 정부 평가 가격이다. 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격·공동주택가격이 기준시가가 되며, 오피스텔과 일정 규모 이상 상업용 건물은 국세청장이 별도로 산정·고시한다.
양도세는 실거래가 과세가 원칙이지만, 취득가액을 확인할 수 없을 때는 기준시가 비율을 이용한 환산취득가액을 쓸 수 있다. 상속·증여 재산은 시가(매매사례가액·감정가액 등)로 평가하는 것이 원칙이지만, 비교 가능한 시가가 없는 단독주택·토지·상가 등은 기준시가로 평가되는 경우가 많다.
예시
가상의 사례로, 오래전 상속받아 취득가액 자료가 없는 토지를 팔 때 양도 시 기준시가 2억 원, 취득 시 기준시가 1억 원, 양도가 4억 원이면 환산취득가액은 4억 원 × (1억/2억) = 2억 원으로 계산된다.
알아두면 좋은 점
- 기준시가는 대체로 시세보다 낮아 상속·증여 신고에서 차이가 생길 수 있으나, 과세관청이 감정평가로 시가를 다시 산정하는 사례도 있다.
- 환산취득가액을 쓰면 가산세가 붙는 경우가 있다.
- 주택임대소득 비과세 판단 등 다른 세법 조항에서도 기준시가가 쓰인다.
관련 법령
- 소득세법 제99조(기준시가의 산정)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
정부가 매년 조사·산정해 공시하는 토지·주택의 가격으로, 보유세 등 각종 세금과 부담금의 기준이 된다.
부동산·분양권 등을 팔아 생긴 이익(양도차익)에 매기는 국세로, 양도일이 속한 달 말일부터 두 달 안에 신고한다.
사람이 사망해 재산이 상속인에게 이전될 때 피상속인의 상속재산 전체에 대해 부과하는 국세다.
타인으로부터 재산을 무상으로 받은 사람(수증자)이 받은 재산 가치에 대해 내는 국세다.
1세대가 국내에 주택 1채만 보유하고 2년 이상 보유하는 등 요건을 갖추면 양도소득세를 매기지 않는 제도다.
세금을 계산할 때 세율을 곱하는 기준 금액으로, 세목마다 산정 방법이 다르다.
매년 6월 1일 현재 토지·건축물·주택 등을 소유한 사람에게 부과되는 지방세 보유세다.
공시가격 합계가 일정 금액을 넘는 주택·토지 보유자에게 재산세와 별도로 부과하는 국세 보유세다.