대위변제
채무자 대신 제3자가 빚을 갚고, 갚은 범위에서 원래 채권자의 권리를 넘겨받는 것이다.
대위변제는 채무자가 아닌 제3자나 보증인이 채무를 대신 갚고, 그 대가로 채권자가 갖고 있던 채권과 담보권을 이어받는 것이다. 보증인·연대채무자·담보 부동산의 제3취득자처럼 변제할 정당한 이익이 있는 사람은 당연히 채권자를 대위하고(법정대위), 그 밖의 사람은 채권자의 승낙 등 요건을 갖춰야 한다(임의대위).
부동산에서는 두 장면이 자주 나온다. 첫째, 전세보증보험을 낸 보증기관이 임차인에게 보증금을 대신 지급한 뒤 임차인의 권리를 넘겨받아 집주인에게 구상하거나 경매를 신청하는 경우다. 둘째, 경매에서 후순위 임차인이 금액이 작은 선순위 근저당을 대신 갚아 말소시킴으로써 말소기준권리를 바꾸고 대항력을 얻는 경우다.
예시
선순위 근저당 잔액이 1천만 원, 그 뒤 보증금 2억 원의 임차인이 있는 집이 경매에 나왔다. 임차인이 매각대금 납부 전에 1천만 원을 대위변제하고 근저당을 말소하면 임차인이 최선순위가 되어, 매수인은 배당받지 못한 보증금을 인수해야 한다.
알아두면 좋은 점
- 경매 입찰자는 선순위 근저당 금액이 작고 대항력 있는 후순위 임차인이 있으면 대위변제 가능성을 따져야 한다.
- 매각허가 후 대금 납부 전에 대위변제가 일어나면 매수인은 매각허가결정 취소를 신청할 수 있다.
- 보증기관이 대위변제한 집은 이후 보증기관 신청으로 경매에 나오는 경우가 많다.
관련 법령
- 민법 제480조(변제자의 임의대위)
- 민법 제481조(변제자의 법정대위)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
앞으로 생길 불특정 채권을 정해진 최고액 한도에서 담보하기 위해 설정하는 저당권이다.
경매에서 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춰, 받지 못한 보증금을 매수인이 떠안게 되는 임차인이다.
전세 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 지급해 주는 보증 상품이다.
경매로 소멸할 권리와 매수인이 인수할 권리를 가르는 기준이 되는 가장 앞선 담보·압류 권리다.
원리금 상환이 일정 기간 이상 연체된 부실 대출채권으로, 담보 부동산과 함께 할인 매각된다.
등기부에서 소유권과 그 처분을 제한하는 압류·가압류·가처분 등을 기록한 부분이다.
거래·입찰 전에 부동산의 권리관계를 조사해 인수해야 할 위험과 보증금 안전성을 따지는 일이다.
주택 인도와 전입신고를 갖춘 임차인이 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 효력이다.