이행의 착수
유사어: 이행착수
계약 당사자가 계약 내용을 실행하기 시작한 상태로, 이후에는 계약금 포기·배액 상환으로 해제할 수 없게 된다.
이행의 착수는 매매 당사자 일방이 계약상 의무 이행의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제 행위를 한 것을 말한다. 민법은 계약금을 주고받은 경우 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있다고 정한다. 따라서 이행의 착수는 "계약금만으로 계약을 깰 수 있는 시한"이다.
판례는 단순히 이행 준비를 하는 것만으로는 부족하고, 객관적으로 외부에서 알 수 있을 정도로 이행의 일부를 하거나 이행 제공에 필요한 행위를 해야 착수로 본다. 중도금 지급이 대표적이며, 특약이 없으면 이행기 전이라도 착수할 수 있다는 것이 판례의 태도다. 그래서 시세가 오를 때 매수인이 서둘러 중도금 일부를 보내 매도인의 배액배상 해제를 막는 경우가 생긴다.
예시
계약금 5천만 원을 받은 매도인이 집값이 오르자 1억 원을 돌려주며 해제하려 했다. 그런데 그 전날 매수인이 중도금 일부를 계좌로 보냈다면 이미 이행에 착수한 것으로 보아 매도인은 배액상환으로 해제할 수 없다(가상의 사례).
알아두면 좋은 점
- 중도금 이전 지급을 막고 싶다면 "중도금은 정해진 날짜 전에 지급할 수 없다"는 특약을 둘 수 있다.
- 이행에 착수한 뒤 계약을 깨려면 상대방의 채무불이행을 이유로 한 해제나 합의 해제에 의존해야 한다.
- 착수 여부는 사실관계에 따라 다툼이 많으므로 송금 기록과 연락 내용을 보관한다.
관련 법령
- 민법 제565조(해약금)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
계약 체결 때 먼저 주고받는 대금으로, 통상 해약금 성격을 가져 이행 착수 전 해제의 기준이 된다.
계약금을 받은 쪽이 받은 금액의 두 배를 돌려주고 계약을 해제하는 것이다.
계약금과 잔금 사이에 나누어 지급하는 중간 대금으로, 지급되면 계약이 이행 단계에 들어선다.
본계약서를 쓰기 전에 매물을 잡아 두려고 먼저 보내는 소액의 돈으로, 법적 성격은 합의 내용에 따라 달라진다.
주택 임차인이 만료 전 일정 기간에 1회 계약 갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없는 권리다.
보증금을 맡기고 매달 정해진 차임을 내며 주택을 사용하는 임대차 방식이다.
임차인이 목돈의 보증금을 맡기고 월 차임 없이 거주한 뒤 만기에 보증금을 돌려받는 임대차 방식이다.
임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력 없이 임차인을 속여 보증금을 가로채는 범죄 유형이다.