공유물분할
유사어: 공유물분할청구, 공유물분할소송, 형식적 경매
공유 관계를 끝내기 위해 공유물을 나누는 것으로, 협의가 안 되면 법원에 분할을 청구한다.
공유물분할은 여러 사람이 공유하는 부동산의 공유 관계를 해소하는 절차다. 공유자는 언제든 분할을 청구할 수 있고, 5년 이내의 기간을 정해 분할하지 않기로 약정할 수도 있다. 분할 방법은 먼저 공유자들끼리 협의하고, 협의가 안 되면 법원에 공유물분할 소송을 낸다.
법원은 땅을 나누는 현물분할을 원칙으로 하되, 아파트처럼 나눌 수 없거나 나누면 가치가 크게 떨어지는 경우에는 경매를 명해 그 대금을 지분 비율로 나누는 대금분할을 한다. 이때 진행되는 경매를 실무에서 '형식적 경매'라 부른다. 한 공유자가 다른 공유자 지분을 사들이고 값을 치르는 가격배상 방식도 판례상 인정된다.
예시
형제 셋이 상속받은 단독주택을 3분의 1씩 공유하는데, 한 명이 팔자고 하고 나머지는 반대한다. 협의가 결렬되어 분할 소송을 내면, 주택을 셋으로 나눌 수 없으므로 법원은 경매를 명하고 낙찰대금에서 비용을 뺀 금액을 지분대로 나눠 주는 판결을 하게 된다.
알아두면 좋은 점
- 지분경매로 지분만 낙찰받은 사람이 다른 공유자를 상대로 공유물분할 소송을 내 전체를 경매에 부치는 방식이 투자 전략으로 쓰이기도 한다.
- 분할 소송은 공유자 전원이 당사자가 되어야 하는 소송이라 한 명이라도 빠지면 부적법하다.
- 분할 뒤에는 각 공유자가 다른 공유자가 받은 몫에 대해 매도인과 같은 담보책임을 진다.
관련 법령
- 민법 제268조(공유물의 분할청구)
- 민법 제269조(분할의 방법)
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
여러 사람이 한 물건을 함께 소유하는 세 가지 형태로, 지분 처분과 관리 방법이 각각 다르다.
공유 부동산 가운데 채무자의 지분만 매각되는 경매로, 다른 공유자에게 우선매수권이 있다.
채권자의 신청으로 법원이 채무자의 부동산을 압류해 공개 입찰로 팔고 대금을 나눠 주는 절차다.
물건을 법률의 범위 안에서 사용·수익·처분할 수 있는 가장 완전한 물권이다.
등기부에서 소유권과 그 처분을 제한하는 압류·가압류·가처분 등을 기록한 부분이다.
거래·입찰 전에 부동산의 권리관계를 조사해 인수해야 할 위험과 보증금 안전성을 따지는 일이다.
앞으로 생길 불특정 채권을 정해진 최고액 한도에서 담보하기 위해 설정하는 저당권이다.
주택 인도와 전입신고를 갖춘 임차인이 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 효력이다.