공유·합유·총유

유사어: 공유지분

여러 사람이 한 물건을 함께 소유하는 세 가지 형태로, 지분 처분과 관리 방법이 각각 다르다.

민법은 여러 사람이 한 물건을 함께 소유하는 형태를 셋으로 나눈다. 공유는 각자가 지분을 가지고 그 지분을 자유롭게 처분할 수 있는 느슨한 공동소유다. 합유는 조합처럼 공동 목적으로 묶인 사람들의 소유로, 전원 동의 없이는 지분을 처분하거나 분할을 청구할 수 없다. 총유는 종중·교회처럼 법인이 아닌 사단의 소유로, 구성원에게 지분이 없고 관리·처분은 사원총회 결의로 한다.

부동산 거래에서 가장 흔한 것은 부부 공동명의 같은 공유다. 공유자는 지분 비율로 물건 전체를 사용·수익할 수 있고, 관리 사항은 지분 과반수로, 처분·변경은 공유자 전원 동의로 정한다. 보존행위(예: 불법점유자에 대한 인도청구)는 각자 할 수 있다.

예시

부부가 아파트를 2분의 1씩 공유하면 각자 자기 지분은 따로 팔거나 담보로 잡힐 수 있지만, 아파트 전체를 팔려면 두 사람 모두 계약에 참여해야 한다. 임대차는 관리행위로 보아 지분 과반수가 필요하므로, 2분의 1 지분권자 혼자서는 단독으로 유효한 임대를 하기 어렵다.

알아두면 좋은 점

공유자와 임대차 계약을 할 때는 지분 과반수를 가진 공유자 전원(대리라면 위임장)과 계약해야 안전하다.
종중 땅(총유)은 총회 결의 없이 대표자가 팔면 무효가 될 수 있다.
공유 지분만 경매에 나오는 지분경매는 다른 공유자의 우선매수권 때문에 일반 물건과 다르게 분석한다.

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예시

알아두면 좋은 점

관련 법령

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