등기의 공신력
유사어: 등기 공신력, 공신의 원칙
등기를 믿고 거래한 사람을 보호하는 효력으로, 우리 법은 부동산 등기에 공신력을 인정하지 않는다.
공신력은 실제 권리관계와 다른 등기를 믿고 거래한 사람이 등기 내용대로 권리를 얻도록 보호하는 효력이다. 우리 법은 부동산 등기에 공시력은 있지만 공신력은 없다. 즉 등기는 권리관계를 알리는 기능을 하지만, 원인이 무효인 등기를 믿고 산 사람은 원칙적으로 권리를 얻지 못한다.
대신 판례는 등기가 있으면 그 등기 내용대로 권리가 있다고 추정한다(추정력). 그래서 등기를 믿은 매수인은 통상 보호되지만, 서류 위조·무권대리·통정허위표시 등으로 앞선 등기가 무효로 드러나면 진짜 소유자의 반환 청구에 지게 된다. 이 공백을 메우기 위해 부동산 권원보험(소유권 보험)이 쓰이기도 한다.
예시
A의 집을 B가 서류를 위조해 자기 앞으로 이전등기한 뒤 C에게 팔았다. C는 등기부만 믿고 대금을 치렀지만, A가 소송으로 등기의 원인 무효를 밝히면 C 명의 등기도 말소되고 C는 B에게 대금 반환을 청구할 수밖에 없다.
알아두면 좋은 점
- 신분증·등기필정보를 직접 대조하고, 대리인 거래라면 본인 의사를 따로 확인한다.
- 짧은 기간에 소유자가 여러 번 바뀐 물건은 원인 무효 위험을 더 꼼꼼히 본다.
- 소유권 분쟁 위험을 보장하는 권원보험은 선택 상품이며 보장 범위가 상품마다 다르다.
이 풀이는 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 세율·한도 등 제도는 개정되거나 지역·시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 거래·신고 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요. 최종 수정 2026-10-11.
관련 용어
부동산의 표시와 소유권·담보권 등 권리관계를 공시하는 공적 장부의 사본이다.
매매·증여·상속 등으로 소유자가 바뀐 사실을 등기부에 기록해 소유권을 옮기는 등기다.
거래·입찰 전에 부동산의 권리관계를 조사해 인수해야 할 위험과 보증금 안전성을 따지는 일이다.
기존 등기가 실체와 맞지 않게 되었을 때 그 등기 전부를 지워 효력을 없애는 등기다.
등기부에서 소유권과 그 처분을 제한하는 압류·가압류·가처분 등을 기록한 부분이다.
앞으로 생길 불특정 채권을 정해진 최고액 한도에서 담보하기 위해 설정하는 저당권이다.
주택 인도와 전입신고를 갖춘 임차인이 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 효력이다.
대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매·공매 대금에서 후순위보다 먼저 보증금을 받을 권리다.