낙찰 후 재경매 증가…입찰보증금 수천만 원 몰수 사례 늘어

낙찰 취소·재경매, 입찰보증금 몰수로 이어져

부동산 경매에서 낙찰을 받은 뒤 잔금 납부를 포기하는 사례가 늘고 있다. 낙찰자가 잔금을 내지 못하면 법원은 해당 물건을 다시 경매(재경매)에 부치며, 최초 낙찰자가 납입했던 입찰보증금—통상 최저매각가격의 10%—은 전액 몰수된다. 입찰보증금이 수천만 원에 이르는 경우도 적지 않아 실질적인 피해가 크다는 지적이 나온다.

대한경제 보도에 따르면, 윤지해 부동산평론가는 "2000년대 중후반 수도권에 뉴타운 광풍이 불며 경매시장도 뜨거웠는데 그때도 (유사한 현상이 있었다)"고 언급했다. 재경매가 발생하는 주요 원인으로는 자금조달 실패와 권리분석 착오가 꼽힌다. 권리분석이란 경매 대상 부동산에 설정된 근저당권·임차권·가처분 등 각종 권리관계를 사전에 파악하는 과정으로, 이를 잘못 판단하면 낙찰 이후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있다.

NH농협은행 부동산수석전문위원 윤수민은 "최근 몇 년간 공동주택 경매 물건의 상당수가 빌라에서 나왔다"고 밝혔다. 빌라는 아파트에 비해 시세 파악이 어렵고 권리관계가 복잡한 경우가 많아, 낙찰 후 문제가 생기기 쉬운 물건으로 분류된다. 권리분석 착오나 대출 계획 차질이 겹칠 경우 낙찰자가 잔금 납부를 포기하고 보증금 손실을 감수하는 상황이 반복될 수 있다.

농지 경매, 낙찰률·낙찰가율 역대 최저

농지 경매 시장에서도 부진이 심화되고 있다. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면, 지난달 전국 농지 법원 경매의 낙찰률과 낙찰가율이 역대 최저 수준으로 떨어진 것으로 나타났다. 낙찰가율이란 감정평가액 대비 실제 낙찰 금액의 비율로, 이 수치가 낮을수록 감정가보다 싸게 낙찰되고 있다는 의미다.

지지옥션 이주현 전문위원은 "농지는 수요가 제한적인 시장"이라며 "매매 시장에서 매수세가 줄다 보니 경매 시장에서도 낙찰률과 낙찰가율이 떨어질 수밖에 없다"고 설명했다. 정부의 농지 전수조사 이후 농지 경매 시장에 관망세가 짙어졌다는 분석도 제기됐다. 농지 전수조사는 농지법상 자격 없이 농지를 취득하거나 보유한 사례를 가려내기 위해 정부가 실시한 조사로, 조사 이후 거래 심리가 위축된 것으로 풀이된다.

경매 시장 침체의 복합 원인

빌라 중심의 공동주택 경매 물건 증가와 농지 경매 부진은 각각 다른 경위를 갖고 있으나, 경매 시장 전반의 매수세 약화라는 공통된 흐름 속에 놓여 있다. 이주현 지지옥션 전문위원은 매매 시장의 매수세 위축이 경매 시장 지표 하락으로 직접 연결된다는 점을 짚었다. 대한경제 보도는 자금조달 여건 악화와 권리분석 미숙이 재경매 증가의 복합 원인으로 작용하고 있다고 전했다.